山东省装配式建筑政策下的建安成本增量

时间：2020-07-06 20:41:50 来源：成本之家济南公司孙军

① |楔子|

近年来，随着经济的不断发展和社会的进步，我国积极探索发展装配式建筑，倡导发展绿色建筑的有关要求以及先进建造方式。早在2016年9月27日，国务院办公厅就发布了《关于大力发展装配式建筑的指导意见》，以大力推广装配式建筑的应用，各省、市纷纷响应号召，出台了一系列关于装配式使用率及使用面积的限制条文。

由于济南城市公司正面临在全省范围内进行新项目拓展，为了更快速有效地在各大地产项目竞拍中赢得土地资源，我们对济南市和济宁市的装配式政策进行详细解读，透彻分析了装配式建筑对建造成本的影响。

1、济宁市装配式政策

2018年11月27日济宁市住房和城乡建设局下发了关于印发《在新建建筑中推广应用装配式“三板”的实施意见》的通知，拟在全市范围内新建建筑中逐步推广应用预制楼梯板、预制叠合楼板、预制内墙板 (以下统称“三板”)，并要求新建办公建筑、宾馆、商业建筑、工业厂房；新建商品住宅、公寓、保障性住房。以上建筑单体项目应用“三板”比例不低于60%。

单体建筑中“三板”应用总比例计算方法：

对于混凝土结构：

L=（a+b+c）∕（A+B+C）+γ＊e/E

对于钢结构：

L=（c+d）∕（C+D）（住宅项目较少使用钢结构）

式中：L 为应用总比例；

A 为楼板总面积；

B 为楼梯总面积；

C 为内隔墙总面积；

D 为外墙板总面积；

E 为鼓励应用部分总面积，包括外墙板、阳台板、遮阳板、空调板；

a 为预制楼板总面积；

b 为预制楼梯总面积；

c 为预制内隔墙总面积；

d 为预制外墙板总面积；

e 为鼓励应用部分预制总面积，包括预制外墙板、预制阳台板、预制遮阳板、预制空调板；

γ为鼓励应用部分折减系数，取0.25。

水平构件按投影面积计算，竖向构件按长度方向一侧表面积计算，计算时可不扣除门、窗等洞口面积。

应用“三板”规定

（一）对于框架、框架剪力墙、框筒结构建筑，应采用预制楼梯板、预制叠合楼板、内隔墙板或高精度砌块，鼓励采用预制外墙板;

（二）对于钢结构建筑，应采用预制内隔墙板或高精度砌块、预制外墙板;

（三）鼓励住宅工程在满足上述要求的基础上，积极采用预制外墙板、预制阳台、预制空调板、预制排烟气道等预制部品(构件)和高精度模板，进而升级为装配式建筑标准的建筑。

政策还要求：建设单位在项目咨询、委托设计时，应参照《济宁市叠合楼板和预制楼梯应用技术导则（试行）》和《济宁市装配式混凝土建筑模数协调技术导则（试行）》执行，明确建设工程的“三板”应用比例要求。在报送施工图审查文件时，应在报审表中填写“三板”应用情况的说明和应用比例计算书。项目设计前应与预制构件生产企业充分沟通，完成设计图纸深化，优化构件制作、安装工作流程。

在与济宁市住建局咨询交流中得知，建设单位报送的施工图须增设装配式专篇，附带“三板”应用情况的说明和应用比例计算书，相关比例要求由审图办进行复核。同时，像类似万达广场的大跨度、大型商业综合体项目，住建局也表示特殊情况不适合使用“三板”的建筑项目，由项目建设方提出申请，由所在县、（市、区)住建局组织专家论证后批准，论证意见可作为施工图审查依据。关于是否可以在项目选出几个单体工程集中做装配式建筑，文件中无明确要求，咨询相关建设主管部门意见，只要整体应用比例满足60%，可以进行变通。

2、济南市装配式政策解读

2018年8月28日济南市城乡建设委员会下发了《关于设计阶段落实装配式建筑实施要求的通知》，其中关于装配式建筑的应用范围及比例要求：政府投资的工程应使用装配式技术进行建设。新建公共租赁住房、棚户区改造、旧村改造、拆迁安置住房等保障性安居工程全面实施装配式技术建造。

开发项目新开工民用装配式建筑面积占项目建筑面积的比例应不低于土地出让合同中的约定，如合同无约定，按30%执行(平阴、商河、济阳按15%执行)。实体经济项目原则上不强制要求装配式建筑比例指标。

山东省标准《装配式建筑评价标准》（DB37/T5127-2018）第3.0.3条：装配式建筑应同时满足下列要求：

（1）主体结构部分的评价分值不低于20分，其中梁、板、楼梯、阳台、空调板等构件的评价分值不低于10分；

（2）围护墙和内隔墙部分的评价分值不低于10分；

（3）采用全装修；

（4）装配率不低于50%；

详见上表，若要满足装配率不低于50%，对各个构件分值分配如下：

主体结构部分：主体结构中住宅常用的竖向承重构件有柱、承重墙（剪力墙），由于柱和外剪力墙的施工难度大、造价高，而且计算分值时按照构件的体积计算，比重较小，不够经济，而内剪力墙的相对造价较低，且施工操作相对简单，因此仅采用内剪力墙达到最低分15分；梁、板、楼梯、阳台、空调板构件因施工方便可利用此项达到最高分20分；

围护墙和内隔墙部分：围护墙和内隔墙中非承重围护墙造价相对不高应达到满分5分、内隔墙非砌筑造价相对不高也应达到5分；

装修和设备管线部分：装修和设备管线中全装修可采用墙面涂料做法达到满分5分；干式工法楼地面、集成厨房、集成卫生间、管线分离等四项，若无精装修实现难度较大，考虑放弃；

标准化设计部分：标准化设计可通过一体化施工图设计达到满分3分；

这样整体计算53分/98分=54%，可满足装配率使用要求，而且足够经济。

装配式建筑设计要求

装配式建筑工程项目的设计应符合《装配式建筑评价标准》（GB/T51129-2017）及国家现行有关标准的规定，应采用建筑信息模型（BIM）进行设计，并应按本通知要求编制装配式建筑设计专篇。有特殊工艺要求和使用功能要求的项目，需向装配式建筑主管部门提出申请，由其组织专家论证后确定是否采用装配式建筑方式。

② |建造成本对比分析|

（一）济宁市项目测算分析

由于济宁市2018年11月27日才下发文件开始强制执行装配式，所以济宁市暂无装配式的项目，于是我们根据济宁市装配式政策要求，规划设计部委托同圆设计研究院拿出高层T4户型标准层平面构件进行“三板”装配率试算，用以进行成本测算。

本项目水平构件采用预制楼板、预制楼梯和条板内隔墙。

其中楼板扣除前室、厨卫等管线较多、不易施工的部位，比例可以达到60%，内隔墙如只达到政策要求的60%，可以只做部分楼层。

T4户型计算如下：

楼板楼梯：

如图所示：填充阴影部分采用预制水平构件，未填充部分为现浇混凝土楼板。水平构件装配率计算如下：

水平构件总投影面积A=454平米。

预制水平构件总投影面积A1b=276.8平米

水平构件的装配率：

q1b=276.8/454=0.609=60.9%

条板内隔墙：

如图，红色为轻质条板墙（预制）

内隔墙应用面积（按只做16层）：143.7X2.7X16= 6207.84m2

内墙面积：143.7X2.7X26= 10087.74m2

应用比例：6207.84/10087.74= 61.54%

地上26层中选取16层采用轻质条板墙（预制），应用比例61.54%，可满足当地装配率使用要求。

测算边界条件：

1、测算中工程费用按照平面图中标注运用预制楼板、预制楼梯和条板内隔墙的部分进行计算；

2、条板内隔墙价格按照市场价165元/平方折算；砌筑按照德州项目总包价格调整材料差价计取；

3、装配式建筑内隔墙无需抹灰、网格布；砌筑按照德州项目总包价格调整材料差价计取；

4、装配式建筑楼板按照市场上使用最广泛的6cm预制+8cm现浇叠合楼板考虑；其中装配式建筑楼板的现浇部分楼板模板工程量按照现浇楼板的20%考虑；由于无详细的结施图纸，钢筋工程量为建筑面积乘以单方钢筋含量（按照同类别建筑经验数据），装配式建筑上部现浇部分钢筋按照现浇楼板钢筋含量50%计入，混凝土工程量为建筑面积乘以单方混凝土含量（按照同类别建筑经验数据）；

5、测算中措施项目考虑场地内费预制构件二次倒运（汽车吊、叉车），按照10元/平方米计取；

测算结果：

结论：经过测算对比分析，在济宁市装配式政策影响下，采用高层装配式建筑较传统现浇式建筑建安成本增加133.04元/m2。

（二）济南市项目测算分析

根据济南市装配式政策要求，开发项目新建民用装配式建筑面积占项目建筑面积的比例应不低于30%，以上建筑单体项目装配式应用比例不低于省标的50%。于是，我们在济南保利海子洼项目分别选择了装配式建筑和常规建筑两个小高层单体工程，进行分析。

测算边界条件：

1、测算中仅计算地上部分的一次结构和二次结构粗装修工程；

2、测算中钢筋、混凝土墙板柱、砌体墙、模板、抹灰等均按照现行总包合同单价计取（参照德州项目结算价），预制构件（墙、板）按照市场询价计入；

3、测算中措施项目考虑场地内费预制构件二次倒运（汽车吊、叉车），按照15元/平方米计取（由于装配式使用率较济宁更高）；

测算结果：

装配式与现浇成本测算对比表

由于地域限制及各个城市的发展程度不同，每个城市的装配式政策要求也各不相同，因此需要我们对拟建项目城市的相关政策进行详细研读，这里我们只是选择了山东省济宁和济南两种比较典型的装配式政策对成本影响进行了分析和比较。

在竞争日益激烈的房地产市场，能否把控政府主导方向、了解房地产政策是能否竞得项目并取得高收益的关键，这就要求我们要尽快了解政府出台的各种政策，尽快适应政府的变革节奏，争取在地产市场的大潮中占有主动权。在项目取得前的一系列努力中，我们成本的工作也尤为重要，我们的首要工作就是要透彻分析房地产形势，力求准确分析拟建项目的建安造价，将开发成本降至可控制的最低点，以取得项目，并在建设过程中实现利润的最大化。

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