装配式房地产项目开发成本全过程控制策略

时间：2019-03-08 16:35:32 来源：沈阳地铁房地产开发

作者：向春兵，沈阳地铁房地产开发有限公司总裁

采用 EPC、工程总承包模式、实施规模化应用和采用标准化设计等是解决装配式建筑造价偏高的内在因素。

一定比例面积奖励、提前预售回款、节税节息等政策红利是弥补装配式建筑增量成本的外在因素。

一、前期费用的管控措施房地产开发的前期工作主要是进行市场调研、可行性研究，为拿地提供参考数据。在此环节，房价是调研核心内容，地方政府的装配式建筑发展规划与鼓励性政策是调研重点，预制厂家的技术体系、资金实力和位置布局是调研关键。

1．房价房价的高低是消化预制率的核心指标，房价越高，预制率也可相应提高，以降低单位建造成本。北上广深等一线城市的房价达到 5 万 /m2 以上，装配式建筑的增量成本基本可以忽略不计。在国外，如新加坡、日本等地，装配式建筑的增量成本早已不是制约建筑工业化发展的负面因素。在我国的三、四线城市，或房价低于 1 万元的地区应用装配式建筑技术的成本压力较大。

2. 地方性政策地方政府对于装配式建筑实行的组合式鼓励政策在一定程度上弥补了装配式建筑的增量成本。如实行面积奖励政策，北京、沈阳给予 3% 以内的奖励面积，上海、长沙将预制外墙面积不计入容积率，并且按项目给予不同的现金奖励；又如现金补贴政策，沈阳市对单个项目的最高补贴为 500 万元，上海补贴 100 元 /m2，单个项目补贴不超过 1000 万元；再如提前预售政策，上海规定完成主体结构 1/2 以上即可预售，沈阳市甚至规定主体结构出 ±0 即可预售。这些组合政策基本上弥补了装配式建筑的增量成本。

3. 预制构件厂预制构件厂家的技术水平和位置布局也是一个重要的考虑因素。装配式混凝土结构体系有多种形式，大致分为装配整体式框架结构、装配整体式框架 - 现浇剪力墙结构、装配整体式剪力墙结构、预制叠合剪力墙结构等，各家预制构件厂商擅长的生产技术能力和水平不尽相同，生产设备也不尽适合各种预制构件的生产质量要求和成本控制要求，如德国自动化程度较高的流水线生产设备就不太适合“胡子筋”的预制构件要求，其折旧费也高于普通国产的生产线；其次，预制厂家的资金实力是必须考量的关键因素，材料压款结算是建材行业的普遍现象，预制构件厂一旦出现资金困难，施工进度受制的最终受害者必然是开发商；再次是运距问题，如果预制构件厂商与房地产项目所在地的距离过近或过远都将影响到运输费的高低，象万科这样的房地产开发商直接投资预制构件厂也不是首选。

二、土地成本的管控措施我国实行土地出让“招拍挂”制度，开发商能接受的拍卖成交价一般不取决于土地成本本身，而往往由未来的房价的上涨预期来决定，这种现象在一、二线城市表现得尤为明显，拿地成本基本上不受装配式建筑增量成本的影响。在拿地环节，更多的应关注政府补贴对土地增值税临界点的影响，《土地增值税暂行条例》规定对标准普通住宅实行免征土地增值税的优惠政策，如果因政府补贴而使土地增值率超过 20% 话，则开发商不能享受标准普通住宅的免税待遇，有可能政府补贴 100 万，开发商反而多缴 1000 万税，得不偿失。

三、建安成本的管控措施建筑安装环节包括了设计、采购（生产）和施工三个紧密相关的过程，该环节的成本比例达到 80% 以上，是成本控制的重点所在。

1. 设计目前，装配式建筑处于起步阶段，大多数建筑设计院不具备装配式建筑专业设计能力，BIM 技术的运用也处于摸索、起步阶段，这就促使开发商提高建筑方案设计的整合能力，对传统设计、装配式建筑设计、构件生产和施工单位的技术力量、项目具体情况进行研究和整合，以便于预制构件的生产、运输和施工，达到节约造价的目的。拆分设计工作是一项增量成本，如果开发商、设计院、构件厂和施工单位在事前充分研究、在事中密切配合的话，则能有效降低综合造价。

首先，由于设计对最终造价起决定作用，因此在项目方案设计阶段时，就应系统考虑到建筑方案对深化设计、构件生产、运输、安装施工环节的影响，合理确定方案。其次，仔细测算预制率，不以仅仅满足政府规定的预制率为决策标准，而以项目需要的最优预制率为标准来进行拆分，过低或过高的预制率都将对造价产生不利的影响。装配式建筑设计时应遵循标准化、模块化，合理设计预制构件与现浇连接之间的构造形式，以便于生产和降低施工难度。然后，综合各专业进行全面审核，进行必须的辨析、归纳、协调和修改，才能真正减少事后修改，降低造价。如有可能，尽量采用 BIM 系统等先进技术完善图纸，事前发现问题并解决，确保建筑图和施工图的统一与完善。

设计是成本控制的关键要素，仅仅实行限额设计的话，也不能实现装配式建筑成本管控的目的。设计的正确性和准确性是成本控制的基本条件，设计的先进性和科学性是成本控制的有效途径，做好设计工作，成本控制就基本上到位了。

2. 采购（生产）对于房地产开发建设来说，预制构件属于建材，可采取甲指乙采、甲采、委托生产等多种方式。目前，预制构件的价格普遍偏高，大约在 2500 ～ 3500 元 / m3 左右。价格高的原因主要有五个：一是固定生产成本中新增厂房设备折旧费；二是变动生产成本中新增模具费和运输费等内容；三是缺乏熟练工人，企业内训成本偏高，培养出来的工人队伍流动反而更高；四是税负增加 2 倍以上；五是预制构件修复费用较大。控制预制构件的采购成本是一项系统工作，要从预制率、技术体系、规模化、标准化、资金成本等多方面综合平衡，以实现房地产综合成本最优化。单价高则有可能成本总额低，反之亦然。万科涉足装配式建筑较早，它大多采用分期开发、单栋试验的方式应用装配式技术，目前很少看到商品房项目大面积应用装配式建筑技术的案例，在保障房开发领域大面积应用得较多。开发商不宜以低价模式采购预制构件。生产商如果长期不能盈利，则其负面效应必然反映到产品质量、进度、质保、服务上来，最终受损的开发商。沈阳在装配式建筑发展的初期，曾引进了 10 来家预制构件厂，因产品低价、市场需求不足等多种原因影响，目前仅剩下 4 家厂商勉强维持，给开发商留下了巨大隐患。能有效降低预制造价的方式是规模化、标准化生产，改变直接采购方式为委托生产和购买技术方式可以降低税负，同时采取现款结算方式以降低生产商的资金成本。住建部科技中心对全国 12 个典型楼盘单栋楼与规模化应用装配式建筑的成本差异进行对比分析，发现规模化生产对降低生产成本的贡献较大，如下表:

表格数据显示，规模化应用装配式建筑的综合成本比降低了 780 元 / m3，降幅约 23%。但开发商不仅仅追求商品房项目单位成本的降低，更多考虑的是成本与售价的性价比最优化。适当提高预制构件的单价或许能获得更高的性价比，万科公司在这方面做出了成功的探索，实现了品牌与效益双丰收。由于预制构件厂的钢材、水泥、骨料、人工、能源等支出都是现款结算，如果开发商或施工单位拖延付款的话，则预制构件厂势必考虑成本中的利息费用，从而推高了预制构件的单价。

同时，预制构件的增值税率是 17%，而建筑劳务、技术服务、纯劳务和运输的税率分别是 11%、6%、3% 和11%，都低于 17%。所以，应将“采购并送货到指定地点”的传统购销模式进行优化，可采用“甲供材 + 委托生产+ 购买技术 + 自提货”的采购模式，能有效降低预制构件的税负，从而降低预制构件的采购单价。

四、基础配套成本的管控措施房地产项目的基础配套成本跟装配式建筑的关联度不大，但独立的低层业主会所、物业用房、幼儿园等建筑可考虑使用轻钢结构的装配式建筑，可以有效充抵主体楼的预制率，从而间接降低项目总成本。

五、开发费用的管控措施开发费用中的利息支出与管理费用是装配式房地产项目成本管控的重点之一。由于有的地方政府均给予装配式房地产项目提前预售的鼓励措施，能有效地加快资金回收速度，降低利息支出，从而降低总成本。沈阳市规定“采用装配式建筑技术的开发建设项目，预制构件采购合同金额可计入工程建设总投资，金额达到总投资额的 25% 以上且施工进度达到正负零，即可办理《商品房预售许可证》。”以百米高层建筑为例，开发商至少能提前一年取得《预售许可证》，如售价为15000 元 /m2，按 50% 预售率和 8% 的利率计算，能获得边际利息收益 15000*50%*8%=600 元 /m2。在现金为王的房地产业，边际利息收益效果是极其明显的，甚至直接超过了装配式房地产项目的增量成本。房价越高，边际利息收益越大。采用装配式技术的房地产精装修项目，如果做好施工组织管理的话，能有效节约工期 6 ～ 8 个月，从而节省管理人员工资费用。

六、销售税费的管控措施房地产项目的综合税负能达到 10% ～ 15% 左右，甚至更高，土地增值税是推高税负的主要因素。土地增值税以增值额为计缴基数，税率分为 30%、40%、50% 和60% 四档，可按房地产开发成本总额加计扣除 20%；同时对增值率低于 20% 的普通住宅免征土地增值税。所以提高成本是管控销售增值率的最有效手段，因为售价越高越好，而不能自我限价来降低增值率。如果将这两项政策管控到位的话，可以获得很好的节税效果。

首先，应用装配式建筑技术的增量成本大约为 300元 /m2 ～ 500 元 /m2, 一个百米高的住宅楼一般从 6 层以上开始装配，全楼的单位增量成本为 250 元 /m2 ～ 417 元 /m2。按土地增值税政策规定可以加计扣除 20%，即按 300元 /m2 ～ 500 元 /m2 扣除并计算增值率。在售价不变的情况下，装配式建筑的增量成本及其加计扣除金额之和冲减了增值额，按 40% 税率计算的话，可以节税 120 元 /m2 ～ 200 元 /m2。

其次，准确把握普通住宅的免税标准，将增值率控制在 20% 以下，装配式房地产项目的节税效果将更加明显。沈阳市规定“在认定普通商品住宅价格标准时，采用装配式建筑技术的住宅每平方米提高 300 元；采用全装修的住宅每平方米提高 1000 元；采用装配式建筑技术及全装修的住宅每平方米提高 1300 元。”这项优惠政策可能比直接补贴 500 万元更实惠，因为土地增值税的平均税负约为 3% ～ 5% 左右，一亿的销售额就可能产生300 万～ 500 万的土地增值税。如果房地产项目的增值率处于 20% 临界点上下时，提高装配式房地产项目的扣除标准而将增值率控制在 20% 以下，将直接免征土地增值税。一个 10 亿元的住宅项目如果享受免征土地增值税的话，按 3% 的税率计算，将节税 3000 万元。可见，装配式建筑技术带来的政策红利是极其明显的。

经济学原理证明了成本问题不是制约新技术、新产业发展的根本因素，建筑产业节能增效、转型升级的需要才是装配式建筑发展的强大引力，房价和政策是引领装配式房地产项目快速应用的助推剂。综上分析，装配式房地产项目的开发全过程成本是可控的、应用效益是偏好的，在国家和地方政府一系列鼓励、奖励性政策推动下，装配式房地产项目的发展前景一片光明。

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