精装修全过程成本管控

时间：2019-11-20 23:01:41 来源：地产成本圈

　　随着房地产开发由量到质的转变，全装修项目越来越多，在装配式建筑中更是要求必须全装修。

　　如今精装修工程成本单方少则近千元，多则数千元，乃至远超工程结构成本。因此，精装修工程的成本管控从一个专业的管理分目标，提升到了项目管理的主框架上，甚至是决定项目成败的关键因素。

　　一般的工程成本管控方法我们都比较熟悉了，那么精装修工程有什么特别之处?如何落实成本管控目标?

　　1.1好马配好鞍，设计方案首先要匹配项目的整体定位和不同部分的定位

　　设计的定位决定成本投入的基础水平，设计定位首要是与项目定位匹配。同样是精装修，其造价差距可谓巨大，一个售价高扬，户型、配套都上档次的豪宅不能配经济型装修，而打快销牌的普通商品住宅也不能做几千元的豪装。根据项目定位档次，确定精装档次是最基本的成本理念，也是成本管控的第一关，通常是先匹配后限额设计的问题。

　　在匹配问题之上，根据精装修区域及实现功能的不同，又有不同成本管控理念，大体可以分为以下类型：

A、样板间、售楼处

　　样板间虽然直接造价不是很高，但在商品房项目中广泛存在，是最常见的精装修工程。

　　样板间是为毛坯交房项目创造实景预享空间，主要职能是充分展示户型优势卖点，刺激客户购买的欲望，不对其他建设成本构成影响。因此，样板间精装通常在匹配项目品质基础上会有所提升，但一般不会脱离项目定位太远，否则会适得其反。

　　下表是北京6个项目的样板间装修标准调研，虽然由于时间和区域不同，售价不能完全代表项目定位，但结合项目区位及类型看也能基本反映了项目的匹配规律。

　　表1 样板间装修费用 (单位：元/平米)

　　而售楼处以吸引人群关注、引导购买为主要诉求，装修一般具备“高大上”气质，比展示样板间更显独立性，市场上的售楼处装修标准也五花八门，销售人员的要求是最好做到外装有特点，内装显品质。由于售楼处具备一定的销售广告性质，可以结合营销推广策略，追求主要目标的同时，以销售费用的分配比重统筹考虑成本标准。

B、工装

　　工装是工程装修的简称，指工程项目的规模化精装修。

　　由于具备规模化特征，工装的成本管理更注重标准化以形成规模效应：

　　一、工程做法标准化，不出现或少出现特别费工、现场加工的装饰做法;

　　二、产品选材标准化，以主流产品为主，选用市场竞争充分、质量档次品牌标签明显的产品。

　　因此，在设计阶段，成本管控可从设计限额、主要产品的配置这两个方面着手。

　　实现手段上，工装一般做工程样板间，以样板间实践确定将来大规模实施的方案与做法。工程样板间是把设计方案具象化兼具展示户型实景功能，以发现问题、树立工程标杆为主。

　　成本工作的重点首先在清晰的成本结构梳理——边界的清晰、做法的清晰、材料设备匹配度的清晰、各部分造价的清晰;然后根据成本梳理结果、项目定位的设计限额，来调整产品配置方案，为项目设计定型服务。

C、高档精装

　　高档精装本身就是对项目精装档次的一个定位描述。

　　首先，材料、设备都是大品牌或高端品牌，但不能是无序的和零散的，也不能是一味追求高端不考虑成本，还要有整体设计成本目标限额;

　　其次，高档装修项目不能出现局部特短板，导致整体效果的偏离，因此成本管控必须系统地考虑项目的整体高端，在局部确定产品选用等问题时综合考虑效果与成本之间关系;

　　再次，还需要有亮点，也许一个、也许两三个，起画龙点睛的作用，给人以项目高端的实际支撑感的做法或者设备产品，这个时候不能怕花钱。

　　1.2一手标准化降成本、一手差异化出品质，双管齐下

　　精装修设计标准化是指在部品部件的设计中要考虑设计的造型、尺寸、做法等的标准化，从而通过设计手段方便批量采购、提高效率、降低成本。

　　特别是工装设计中更应注意。标准化的通行做法与施工工艺可以降低成本，标准化的材料设备更可以大幅度降低采购成本。举一个反面例子，在某开发项目中，设计洗衣机空间高度较低，使得洗衣机选择受到较大限制，无法形成产品的有效竞争，造成采购价格高出一般情况15%。

　　追求精装修设计的差异化，突出项目亮点是每个设计追求的目标，这里只想澄清一点，这个差异化的手段不应该是造型或者手法上的差异、甚至怪异，而是“质优价廉”，以相同的价格创造比其他项目更大的卖点或者客户舒适感、认同感，从这点上说追求设计差异化，这需要设计师的功力与创意，也需要开发商的统筹和抉择。

　　1.3 好钢不能用在刀背上，成本首先要投入在设计方案创意的亮点上

　　差异化战略也适用于项目精装品质的创造。在设计整体定位确定时，设计创意或者产品配置的亮点成为设计方案的关键得分点，然而这些亮点往往也是成本投入较大的点。

　　在成本限额下，必须有所选择和取舍，以达到成本与效用的最佳平衡。也许对于成熟的设计管理团队，可以从很多的技术数据分析可以判断解决，比如材料造价与总成本比例、户型各功能区成本分配比例等，但从开发商管理成本与设计的角度，直接决定取舍可能比较难选，各专业部门间讨论也往往意见不一，采取模糊综合评价方法将定性评价转化为定量评价决定取舍，是一个好的办法。

　　建立设计创意点的因素集合，比如对增加花灯，进口石材，进口壁纸，艺术雕塑四个点间选择，考虑因素集合U={成本增加，销售亮点，设计理念}，评语集合V={必须，可行，不可行}，因素权重分配向量A={0.3,0.5,0.2}，专家评审对每一个创意点给出相对于评价因素的评语，可得四个评价矩阵P,Q,R,S，和权重向量相乘得到评价结果B，以归一化评价因数可得出各创意点的优先选择次序。

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