万科、康桥、亚新竞相“成品化”，房企精装博弈如何拼出个性

时间：2019-02-10 19:02:36 来源：大宅家居设计

恒大、万科、保利、绿地、中海、华润、龙湖，这些代表着城市商品房发展风向的主流企业，无一例外明确表示，今年的主力产品以改善大户型为主，并且旗下多数楼盘会推出全新的精装体系。可以说，精装房正在成为以后的市场博弈产品。

一、政策是推手，市场需求是动力

什么是全装修？住建部2002年出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》中解释：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。

众所周知，由于业主入住前的装修过程中，对毛坯房结构的改造造成大量固体垃圾、粉尘、噪音等难以处理外，还额外产生一笔不少的物力、财力浪费，给环境、经济社会带来极其负面影响。

对此，近年来，各省、市相关部门陆续出台了精装房推进时间表及相关政策。浙江、上海、山东等地城市相继出台“100%精装修”政策，即2020年全面实现100%精装配套的目标。江苏、北京、河南、四川、海南、河南等地陆续制定出“毛坯房”退出倒计时。

上海市住建委提出，从2017年1月1日起，外环线以内的城区精装房应达到100%，除奉贤区、金山区、崇明区实施全装修的比例为30%，其他地区应达到50%。本市保障性住房中，公共租赁住房（含集中新建和商品住房中配建）的全装修比例为100%。

北京住建委从2015年5月1日起，就对保障房建设投资中心新建、收购的保障房项目，率先全面推行全装修成品交房。2017年，山东17市新建高层住宅实行全装修；到2018年，新建的高层、小高层住宅全部淘汰毛坯房，实行精装修，让人民群众住上安心房。

浙江省政府办公厅去年9月10日印发《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》，明确表示从2016年10月1日起，浙江省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付，鼓励在建住宅积极实施全装修。而去年5月1日起施行的《浙江省绿色建筑条例》也提出，到2020年底，浙江新建多层和高层住宅将基本实现全装修，也就是说毛坯房将逐步退出历史舞台。

江苏省政府提出“到2025年江苏将有一半以上新房以成品房交付”，而且在江苏购买成品房即精装修房，消费者将享受到契税和贷款优惠。河南省出台政策，也明确郑州航空港经济综合实验区、郑州经济技术开发区、郑东新区新开工商品住宅项目要全部推行成品住宅；2018年1月1日起，全省所有市、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设。

政策是推手，市场需求是动力。精装房由于省时、省力、省资金投入，而且环保，不存在先入住受后来装修的困扰；开发商有更专业设计，在装修风格上一般会倾向于经典耐看，不易过时；在硬件设施布局方面更加合理，整体性、安全性更高等特点，而受到年轻购房者喜欢。

精装修市场乃大势所趋。

从国家政策层面，住房和城乡建设部发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，指出要完善扶持政策，推广全装修房。

对开发商而言，建造精装修住宅产品既能提高其品牌声誉，又能塑造其卖点，扩大销量，还能与品牌企业强强联手，优势互补；从普通用户角度考虑，精装修住房可以为其节省精力、物力与财力。

二、全装修可提高房子售价，减少增值税

显然，随着各地陆续出台全装修、精装修的相关条例并落地，在绿色化、住宅产业化的推动下，“毛坯房”将逐步退出房地产的历史舞台。对房企来说，这既是一个机遇，也会带来一些挑战。

1、全装修为房企带来了新的溢价点

目前，整个行业的项目开盘周期平均是8个月，但是，一二线城市普遍会长一些，比如一线城市的平均开盘周期普遍在12~14个月，一是因为一线城市较为规范；二是一线城市招拍挂土地不多，不少需要通过旧改的方式拿地，而这种周期普遍很长；三是，一线城市的土地溢价率过大，需要时间消化地王带来的成本压力，高周并不利于发挥土地溢价的优势。

面对调控，资金实力雄厚的房企，完全可以寻求将过去的毛坯房改成精装房，这样可以平滑调控周期，调控期过之后，正好赶上价格上涨的周期，可以实现利润的最大化。

随着土地价格越来越高，地价与房价的价差收窄，留给开发商的利润空间越来越小，即便排除应对调控周期的因素，开发商也要选择精装修/全装修交付，因为精装修/全装修可以更好地突出产品亮点，提升溢价。

到现在这个阶段，同一区域内地价与建安成本相差不大，未来精装修利润将占有房地产利润空间很重要的一部分。因为公司规模不同，与供应商的合作力度也会越大，越大的房企在和装修建材供应商谈判的时候往往更有主动权，可以拿到更低的价格。自身的利润空间自然也就更大。

2、全装修可以降低房企土地增值税

几年前，中央电视台播出的《土增税黑洞》掀起巨大波澜和争议。不过，整个房地产开发过程中要缴纳几十项税费却是不争的事实，平均水平占到卖房款项的50%左右。这其中比例较大的是土地出让金和各种税款。

如上面所说，全装修可以增加了房产的亮点，提升溢价，即便房企不在销售过程中赚取装修的利润，只收回装修费，但由于全装修加大了开发成本，加大了扣除项目金额，房企也能得到税收的好处。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条规定：“房地产开发企业销售已经装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。

即房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。

在上述公式中，如果建造成本增加100万元，分子会减少130万元，而分母却会增大130万元，使得拉动增值率急剧下降，这就是通常所讲的“适度加大建造成本法”。

当房企采取全装修战略时，投入装修费100万元，在计算土地增值税的增值额时，可以增加扣除项目金额130万元，于是，增值额减少，增值率降低，当增值率降到不大于20%时，普通标准住宅还可以免税；非普通标准住宅的增值额下降，增值率下降，会适用较低税率，少缴土地增值税。降低企业税负，从而增加盈利空间。

早在几年前，号称开发商中利润率之王的中海地产即开始推精装修交付，去年底更是正式发文，全面推行精装修，杜绝毛坯房。

三、精装修时代已来，万科、康桥、亚新的精装之路

成品房不是简单的“毛坯+装修”，也不是简单的部品名牌堆砌和叠加，而是一个系统化工程、需要诸多领域一体化的协同推进，做成品房绝非易事，那么，都有什么样的经验值得借鉴呢？我们分别采访了万科、康桥、亚新三家房企代表成品住宅方面的相关负责人，来看看他们在郑州的“成品化”之路都有什么样的特点。

万科：老大哥是这样炼成的

一、万科作为老大哥是怎样做成品住宅的？

我们是整个行业的领跑者，有义务也有责任做好示范和标杆，供市场检验。

我们做的是全装修产品，谈经验的话，首先从前期设计阶段我们就从宏观出发：产品的户型设计、装修设计、材料选配、水电暖设计等等一系列的相关专业交叉前置在一起，综合考虑。这就对我们的图纸标准要求非常严格，设计是一个非常严谨的工作。其次，就是我们工程师对施工管理制度要求：有对图纸与现场精确度的把控、施工组织的合理性、材料进场的时间部署、质量验收的严谨度等等一系列环环相扣的因素，这些环节如果都能按照预设的动作、时间节点进行，那我们的产品才能更加完善的呈现在市场上。最终，不管我们是从设计也好还是现场管理也好，我们都基于一点，就是一切从客户的角度出发，为郑州市场提供可持续的更加完善的住宅产品，这就是我们经常所说的提供三好住宅产品：好房子、好服务、好邻居。

因为市场的风云变幻，那么经过这四年多的市场客户反馈，在引导成品装修产品的市场上我们也在总结自身前期不足之处，不断优化产品线，调整设计思路以便更好的为客户提供更加实用和完善的产品配置，我们希望我们推出的每一套产品都是全新的，客户和市场才是我们时刻要追随和学习的对象。

二、在品控方面有何秘籍？

我们每个不同标段的产品都有完整的设计规范要求，另外施工方面我们很多细节也都有万科工程管理施工做法指导要求。浙江出台的规范中有关样板先行、可执行性和安全性方面的要求，在我们的施工管理中也是完全能做到。我们还有自己的一些验收体现，就比如实测实量体系、交付验收体现、集团交付评估体系等都是一些有效的监督和验收制度要求。

三、关于河南成品住宅标准的建议

出台之后我们会积极学习此标准，也会严格参照和执行此标准，当然在执行的过程中如发现有不足或可提升的事项，我们也会提出建议和优化意见，和大家一起来规范和完善整个成品住宅市场，推动其完善。

康桥如何做中原的精装修房企？

一、去年康桥15周年发布会上透露，我们要做中原的精装修房企，目前都做了那些工作？取得了那些经验？

1、早在2015年底，康桥便成立了成品房中心。2016年康桥实现了两个地块千余套成品房住宅的成功入市，并受到市场的检验和好评，开盘去化率超过90%；

2、康桥悦城成品房项目，从启动、研发到销售入市，从客户实际需求出发，项目实现了人性化细节亮点多达近70项；

3、强力组织实现内部两大协同：内部组织保障上，集团层面将成品房工作提升到整体战略高度，集团总裁亲自抓，以成品房管理中心为枢纽、以试点成品房项目为载体，实现了集团内部设计、成本、招标、工程、营销、运营、信息化等十个区域的协同，同时，按照成品房设计要求，实现了产品策划设计中心装修、建筑、结构、暖通、给排水、电气等各相关专业的一体化设计及图纸叠加。

4、开启毛坯向成品房稳步过渡模式：实现了成品房业务推进所需的集团内部和外部人才的整合，为了保证集团成品房业务的顺利推进，集团内部投入成品房研发及体系建设的人员达到将近一百人；真正实现系统作战、团队作战，引领康桥整体从毛坯体系转向批量精装体系；

5、优中选优全方位资源整合：实现了精装所需资源各类别全国前几名企业的对接与洽谈、引进与整合，从客户角度来优选资源，打造高性价比的产品，以品质产品促企业美誉度、以高美誉促企业规模、效益双丰收。

二、怎样保证全装修的品质？

1、在产品定位与规划方面，康桥进行充分的市场调研，了解目标客户的日常生活需求，研发后再邀请不同类型客户进行现场参观和产品测评，针对测评的共性问题或建议再进行优化提升，甚至不惜把研发样板房砸掉重做，最大化满足大多数客户的需求。

2、在图纸设计方面，也是整合了全国，甚至全球优秀的设计单位，图纸推敲到每个部位，对空间尺寸和部品模数的推敲更是达到毫米级；全公司各部门各专业将近一百人的专业人员历经半年的研发，图纸的推敲与优化更是达到数十轮。

3、在成品房部品质选择方面，整合全国一流的供应商，建立与第三方独立实验室复检、产品实施后破坏性试验等全过程的品质管控制度和流程，确保不同项目同样的标准和品质。

4、在土建主体施工阶段，提前引进全国一流的精装修监理单位，进行土建质量的把关，并通过样板先行、实楼演练、第三方预验、内部预交付等管理动作，实现成品房建造的全过程质量监控。同时，为了确保每户产品品质，投入巨资引进移动质检系统，确保全过程质量数据可追溯。

5、通过不断的外出考察学习，结合康桥自身的管理制度及施工标准进行优化，然后转化成自己的标准。从而使成品房体系达到全员思想统一、管理动作统一、施工工艺统一，从而保证康桥各个项目装修品质，给客户一个安全、舒适、健康的家。

三、对于河南成品住宅发展的意见建议

由于成品房是一个系统工程，需要大量的资源投入，且实施难度较大，进而加大企业产品交付的系统风险，建议政府能考虑类似其它行业的节能补贴的相关做法；另外，鉴于成品房涉及到上下游很多行业，产业链长、管理实施难度大，建议政府能引导或出台相关的重大技术创新配套政策，加速成品房的发展。

亚新为何对成品住宅这么有信心？

一、成品住宅还有很长的路要走

之前在与负责研究集团成品住宅的河南亚新投资集团副总裁张永亮的交谈中，其提到，虽然目前政府主导建设成品住宅，但在郑州的实际建设中，成品住宅建设比例可能只有5%-10%左右，很明显这对于政府提出的2020年成品住宅达到80%，还有很长的路要走。

二、根据体验研发成品住宅

对于把成品住宅作为集团接下来重点发展战略和核心竞争力的河南亚新投资集团来说，亚新从2015年便开始了在成品住宅上的探索。

“2015年成品房管理部门成立，2016年4月5日在中牟专门建造了亚新“锤范”研发基地，基地的主要功能就是把“图纸房”落实到实际。采取由内而外的“反推式”设计，先分析出不同客户的生活方式和居住习惯，制定合理的动线，植入实际家具尺寸，最后立墙分割房间。此外，所有细节的施工参数也要在户型设计源头确定。目前推出的几个成品住宅项目都是在这里经过多轮的调整后，最终呈现给客户的。”河南亚新投资集团副总裁张永亮表示。

此外，张永亮还透露到，为了更好的研发成品住宅，公司也在筹备建立二号基地，“按照初步设想，这里将打造成一个体验性的样板示范基地，拥有良好的景观，可以吃饭、开会、试住，体验性更强，客户不满意的就拆改，这对积极研究、探索成品住宅建设发挥了很大作用。”

亚新的成品房管理部门，现阶段采用类似事业部的形式，包含设计、管理、成本和工程管理四个专业，这样设置有利于整合资源，使大家快速决策，群策群力，推动工作。“现在我们四个专业有30位同事，各专业人员还是比较齐备的，相对同行来说，我们起步相对较早，把人才招聘、团队磨合等做完了，这是非常有利的”。

三、成品住宅“大跃进”对市场未必是件好事

而在实际操作上，2016年以来亚新推出了橄榄城·新公馆、亚新美好城邦、亚新茉莉公馆、郑开橄榄城，加上亚新美好艺境、亚新美好香颂、紫藤公馆、海棠公馆几个新项目，预计2018至2019年有将近8000套成品住宅面临交房验收。从最初对成品住宅模糊的了解到掌握政策、再到现在同步推进多个成品住宅项目，亚新对成品住宅建设表现出了坚定的信心，同时这对于处于起步阶段的亚新来说也将是不小的考验。

来顶一下

返回首页

推荐资讯

装配式建筑单位免费登	装配式建筑招投标，你
重庆市首个主体结构全	石家庄一建筑方案印发

宣传装配式产品

栏目更新

栏目热门


供应京津冀地区PC构件[例]	供应全国ALC条板[例]	装配式模具生产与设计[例]	预制构件灌浆套筒等辅材[例]	塔吊吊车租赁[例]
供应京津冀地区PC构件[例]	供应全国ALC条板[例]	装配式模具生产与设计[例]	预制构件灌浆套筒等辅材[例]	塔吊吊车租赁[例]