项目不做精装不让卖了,中海万科只好这样控成本

时间：2019-02-10 18:39:50 来源：明源地产研究院

2019年1月1日起，西安新建住宅推行全装修成品交房。这是继2017年7月1日海南要求全省新建住宅实行全装修后，又一城市加入全装修行列。

事实上，2012年以来，各地就陆续推出实施新建住宅全装修的时间表，比如2017年1月起山东全省新建高层住宅需100%全装修；2016年10月1日起浙江全省中心城区出让或划拨土地上的新建住宅需100%全装修；往后，河南（2020年起）、四川（2020年起）、江苏（2025年起）等都要陆续推进半数以上或者100%全装修。

截至目前，全国累计发布全/精装修政策30余次，涉及到20余个省市。毛坯房正成为过去，全装修时代已经来临。诸如碧桂园、恒大、万科的新房精装修比例已经接近或达到100%，中海、金地、华润、绿城、富力、旭辉等也早已超过50%！

同样是做“全精装”，标杆房企能在控制成本的同时做出溢价、赚钱，但大部分中小房企水平还不够，盈利水平与标杆房企差距越来越大，怎么办？

1、我国住宅全装不到30%，欧美80%

恒大、万科的新房精装率已达100%

全装修是指开发商将住宅交付最终用户前，住宅内所有功能空间及固定面、管线全部作业完成，套内水、电、卫生间等日常基础配套设备部品完备，达到可入住的状态。

一、2020年我国住宅全装修比例要提高到30%

对很多人来说，全装修似乎还是很新的概念。其实，早在 2002 年住建部住宅产业化促进中心出台的《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》中，就对全装修住宅装修的材料选择、质量规范提出了明确的要求。

更早的1999年，当时的建设部发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》就要求加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式。全装修在那个年代就已经开始慢慢兴起。

不过，由于发展时间较短。目前全装修住宅在我国住宅总量中的占比较低，只有20%左右，相比美国、德国、日本、法国、瑞典等发达国家80%以上的住宅全装修比例，我国住宅全装修仍有巨大发展空间。

▲来源：Wind、明源地产研究院

对此，2017年住建部发布了《建筑业发展“十三五”规划》，当中提到：到2020年国内新开工精装修住宅将达30%（2018年在20%左右）。主管部门推广精装交付模式的意图相当明确。

当然，精装修不完全等于全装修（如下表所示），但差距并不是太大——全装修更多是政府的一个底线，要做到啥程度，符合啥要求，精装修实际上是一种业主行为，或者开发商行为。

▲来源：《全装修住宅趋势分析及其优化策略》、天风证券研究所

目前，国内一些发达地区市场也早以精装修为主。早在2007年，广州的精装修比例已经达70%，2009年北京的精装修比例已达到55%，2010年上海中心区精装修比例亦达60%~70%。

二、恒大、万科等新房精装修比例已经达到100%

如前文所述，由于精装修可以拉开与竞品的差距，因此标杆房企在这一块的布局很积极。统计数据显示，早在2016年，房企在一线城市、二线城市、三线城市实现精装修比例分别为 61%、41%、30%。恒大、万科、碧桂园的新房几乎100%精装修，精装修达到50%以上的房企也不少。

▲来源：天风证券研究所（备注：2017年年中的数据）

比如旭辉，从2013年开始全面推行精装战略，逐年提升精装修住宅比例。新开工项目的精装修比例从2013年的4%，到2016年提升为73%，2017年则超过80%。保利发展早在两三年前，即已明确集团2020年以后所有销售的商品房都将是全装修房。

不过，从总体上来讲，恒大、碧桂园、万科占精装修市场的份额最大，而且跟后面的差距很大（如下表所示）。鉴于这三家房企的销售额也是最大，说明购房者的接受度是非常大的。

▲来源：《中国房地产全装修产业研究报告》

备注：根据2017年全装修项目规模测算得出

2 、开发商做全/精装修本身

可减少增值税，降成本

为何政策对全装修/精装修如此支持？主要是这是一个对购房者、开发商，以及整个社会都有益的事情。

对社会来说，相比于毛坯房，全装修不需要二次装修，因而减少建筑垃圾，降低消耗排放，更加绿色，实现资源节约。

对购房者来说，全装修可以拎包入住，节省了自己装修的时间；通过专业化设计和施工，能够有效保证房屋的结构安全、消防安全等；通过B2C定制精装模式，可以满足消费者对于个性化服务的需求。此外，全装修费用纳入到商品住宅总价，还可以享受到契税和贷款的优惠。

▲来源：明源地产研究院

当然，开发商最关注的是自己能否赚到钱。通过精装修，开发商可以赚到以下三个部分的钱：

一是产品的溢价。

目前我国已经告别了商品房短缺的时代，人们对品质的要求越来越高。实施精装修，可以提升产品的溢价，拉开与竞争对手的距离，恒大、万科、碧桂园、绿城、星河湾等的成功实践已经完全证明了这一点。

二是获得税收减免。

全装修还可以带来税收减免的好处。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条规定：“房地产开发企业销售已经装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。

如此一来，即便房企不在销售过程中赚取装修的利润，只收回装修费，但由于全装修加大了开发成本，加大了扣除项目金额，房企也能得到税收减免的好处。

假设某公司某地产项目基本资料如下：土地及建安成本为 4000 元/平方米，装修成本为2000元/平方米，期间费用为1500元/平方米，当地城市建设维护税为 7%，教育费附加为3%。

如果以1.2万元/平米的价格（装修成本为2000元/平米）销售精装房，相比以1万元/平米的价格销售毛坯房，每平米的利润可以增加五六十块，这其实就是省下来的成本。考虑到精装修本身还可以赚钱，盈利空间还可以进一步扩大。

三是贡献现金流。

精装房的售价比毛坯房高，在同等去化速度下，还可以加大现金流的贡献，因为预售制下销售收入可以提前回款，而精装修施工在后，工程款可以晚支付。

3、守住设计、招标、施工3大源头

恒大、万科、中海玩转成本管控

马克思在《资本论》中引用托·约·登宁的话说：“商品到货币是一次惊险的跳跃。如果掉下去，那么摔碎的不仅是商品，还有商品的所有者。”

商品生产者只有顺利将商品卖出去，才能实现商品价值，自己才能生存发展下去，而产品是否适销对路是其能否顺利实现商品到货币跳跃的关键。

▲来源：电建地产

2009年之前的装修工程净利润普遍在50%左右；到2011年净利润已经下降到30%左右，2013年已经不足20%，2016年进一步下滑到10%左右。而且，施工单位还要垫资合同金额的20~30%左右。施工单位从之前为了抢活干舍得投入成本与人力去提升质量管控，到需要甲方的鞭策，有时候甚至甲方施以高压也没有用。

可是，随着各地全装修政策实施时间的临近，这已经是不是一个要不要做，而是怎么做的问题了。下面，明源君来剖析标杆房企是怎么控成本的。

一、设计阶段的标准化成本管控

设计阶段所产生的成果，其造价成本基本会占到项目总成本的70~90%，最终设计方案的准确性高低将直接决定后期实施成本的高低与实施项目管理控制的难易。

1、标准化程度要高

明源君发现，在往全装修过渡时期，各大房企的产品主要面向刚需客户群，装修标准以低配为主（如下表所示）。当然，现在标杆房企刚改类精装房也已经不少了。

不管是针对刚需还是刚改等，精装修定位需与整个项目产品相匹配、与产品所在区域匹配、与潜在购房者的需求匹配，同时需关注客户的敏感点。

中海的做法是将项目主产品线归类梳理出中高档、中档、低档3个等级，每个级别有对应的设计风格和材料部品配置标准。

如此一来，对于定位属于同一标准的不同项目，户型、设计风格相同或者相近，采用标准化设计，各项目设计图纸、招标清单、施工组织方案就可以统一。推进产品标准化，并在产品系中逐渐实现高度复制，规避设计风险及提高设计进度。既提高了效率，也缩短了项目工期。

恒大从产品设计研发之初就以客户细分需求作为精装修房设计的出发点，使得其“精装修＂从产品设计之初就是渗透到了住宅建设的每个环节，实现成熟的定制“模块”（包括厨房、卫生间、衣帽间、储藏空间）。

2、功能优先，重使用轻装饰

设计首要目标是满足使用功能，控制不必要的功能浪费，例如一二线城市的小户型，橱柜长度控制在1.5米以内即可满足使用功能要求。

另外，装修区域应有主次之分，有的产品硬装部分简单，但通过布置软装，可以将整体档次提升很多。将有限的成本用于美化包燃气管道、外露结构等处，既可以降低成本，又可提升客户的满意度。让好钢要用在刀刃上。

3、配置标准应混搭

室内装饰及甲供（有时候是甲指乙供，或者乙供）是成本控制的大头。想控制成本，要避免出现次要部位（或者不是客户关注点）的材料使用过于奢华的情况。因此，在精装样板房图纸设计时多与设计进行沟通，避免设计师的在设计时追求完美的惯性思维。

为了严格把好设计选材这一关，中海会提前制定好不同档次的项目主材总价与品牌选择标准，并明确不同档次精装项目采购相对应的品牌。

虽然标杆房企的主要配置都是品牌材料或部品，但为了控制成本，其中也不乏一些非知名品牌的材料和部品。在一些无关紧要或者住户关注度不高的地方，混搭一些非知名品牌产品，未尝不可。各房企完全可以根据自身项目的定位，适当调整精装修配置标准，如此，在降低成本的同时，又不影响提升产品溢价。

因为销售类物业，客户重点关注的洁具、橱柜、电器等品牌，可以采用具有吸引力的高端产品定位。而对于像壁纸、软包布艺类产品则更多关注设计效果，可以采用国产高仿产品来替代进口产品。

二、精装修招标阶段的成本管控

招标没做好，后续就容易出现扯皮。万科的做法是，自2011年开始在工程采购领域施行工程量清单招标（发包方根据施工图计算工程量，承建商据成本与盈利要求报价，发包方评标，一开始就能确定项目总体造价）采购。

如此一来，一方面，能把主要成本悉数说清，有利于经营结果的预测和保障；另一方面，有利于提升项目品质。

总的来说，1、招标时要合理划分界面，避免由于界面不清引起后续施工中大量签证变更的发生；2、清单编制要全面、清楚、准确，特别是一些开洞补洞及零星修补等内容必须在清单中明确；3、要充分告知投标单位施工现场的条件，还可设一些条款，以减少在结算时的扯皮，比如交叉施工时各方的成品保护及界面不做约定，就容易产生扯皮；4、评标时要分析单价的组成，杜绝不平衡报价……

当然，规则是死的，人是活的，选个靠谱的合作方至关重要，否则即便签了合同，如果对方管理或能力不行，出了质量事故，业主维权找的是开发商，不会找施工方。如果返工导致施工单位亏钱，就算你施以高压，施工单位也不一定会配合整改！

恒大的合作方之一是广田集团（恒大对其的收入贡献一直在40-50%左右）。由于在全装修产业模式中，开发商向来占据主导位置，装修的材料通常由开发商挑选，因此装饰企业只能通过施工获取利润，导致毛利率偏低，成本的控制显得尤为重要。随着近年来人工成本的上升，装饰企业的利润受到压缩。为了降低成本，广田研发了抹墙机器人，效率提高了1倍，最快可达100㎡/小时，质量还更高。

▲抹墙机器人（来源：广田机器人有限公司官网）

类似合作方，垫资的能力也更强。比如广田集团于2017年6月8日顺利通过招商证券发行了“招商创融-广田集团应收账款资产支持专项计划”，该专项计划的募集资金有利于缓解公司资金占用的状况，改善公司现金流。

三、精装修施工阶段的成本管控

到了施工阶段主要是严控变更签证，同时必须多跑施工现场，避免施工方偷换材料品牌、型号规格，以次充好等。

此外，通过穿插施工，可以大幅提高效率。万科标准工期与精装修前置施工总工期比较，发现通过精装修前插施工将缩短工期679天-570天=124天，其中精装修前插施工计划中主体按8天/层，总工期压缩124/679=18%！时间就是金钱效率就是生命，当前还有提高空间。

▲来源：苏南万科

值得注意的是，必须要求施工单位增加精装修项目实施过程的成品保护投入，特别在项目后期时段对地板、石材瓷砖类的阳角、门窗套等的保护。

良好的成品保护可以大大降低交付后客户的投诉率与返修率，节约保修的人力和物力成本。

▲某20强房企精装工程成品保护标准

小结

最近几年，由于房价快速上涨，而调控又对不少城市进行了限价，导致一些开发商更倾向于销售毛坯房。一些房企的精装修项目出现一些极小的瑕疵也被业主维权，更是让人觉得做全装修费力不讨好。

不过，全装修发展的大趋势不变。恒大、碧桂园、万科等标杆房企的实践也表明，这是与竞争对手拉开距离的有效武器之一。既要控成本，又要做得让业主满意确实很难，但这才体现水平，也是往后房企打造产品力以及护城河的点。

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