关于尝试“装配式建筑+ 装配式家居” 住宅地产开发新模式，抢占城市运营服务制高点的思考

时间：2018-11-08 18:53:37 来源：新营造

一、装配式建筑+装配式家居，引领住宅建造新趋向，是传统地产行业在新时代转型升级，实现跨越式发展的重要推手。

1.装配式建筑。指建筑本体在工厂预制，在现场装配成型。它是装配式家居的基础和前提。

（1）装配式建筑的工法核心是在工厂大型生产线上预制多套巨型组件：一是预制由钢框架结构组成的、尺寸统一的标准化巨型楼板，每块标准化巨型楼板都预先安装管道和线缆，并铺设地板材料（如瓷砖或层压材料）；二是预制标准化楼梯、内墙板、阳台、叠合梁等；三是预制用来承载负荷的结构钢柱。上述楼板、楼梯、内墙板和钢柱等连同适当的工具和设备，经重型卡车装运到施工现场进行组装，以及与楼板间预先安装的布线和管道连接，最后形成“高楼大厦”。

（2）装配式建筑最具代表性的技术亮点是将钢结构升级为不锈钢芯板结构。不锈钢芯板是由两块钢板（中间密布薄壁芯管、空隙填充隔热隔音岩棉）经1083°无氧铜钎焊接成一个牢固整体的超轻超强结构材料组成。不锈钢芯板可直接用作建筑的柱、梁、楼板，也可根据建筑设计任意切割。

（3）从性能上看，不锈钢芯板结构比同尺寸钢筋混凝土重量轻10倍，强度高3倍；其耐腐性比碳钢高100倍以上；节能效率比传统建筑高4～5倍；从环保上看，建筑垃圾、扬尘、污水在工地现场的生成率不到传统建筑的10%。

（4）从建造效率上看，其工厂化预制与积木式现场整装，使工程推进效率成倍增长，一天三层楼是常态；从防水性上看，实现了预制构件之间的构造防水、结构防水及材料防水，实现了建筑防水性与建筑耐久性、保湿节能性以及美观度的统一；从安全性上看，其抗震等级也显著优于传统建筑；从建安成本上看，相对于传统建筑，其工厂预制、运输及现场整装的高效组合，设计方、制造方、装配方等各方资源的优化配置，实现了采购成本省、材料及运输费省、劳动力成本省与资源投入省（EPC模式），可使建安总成本降低10%左右。当然，如果建筑的每个楼层上下户型不同，在建安总成本控制上会有挑战。

（5）据了解，目前各地已在部分公共建筑、商品房和保障性住房、学校、医院等项目上对上述装配式建筑模式进行了积极尝试（尽管装配率不高）。另据报道，装配式建筑在日本的普及率已达70%。

2. 装配式家居。指依照业主选房时订制的个性化装修方案，由开发商在工厂预制加工，再到现场一站式组合拼装，以实现业主快速、成批入伙、拎包入住。它与装配式建筑一脉相承，都是在工厂定制，在工地现场总装配、总集成。

（1）装配式家居模式的最大卖点，是创建网上虚拟体验与线下真实感受相结合的样板型家居体验馆，开发覆盖所有户型（面积）、有不同价格套餐的居家生活场景（样板房）供全体购房业主比选。全体业主入伙后的居家场景必须是其在家居体验馆所选方案的真实再现。

（2）装配式家居模式最大的挑战，是如何把样板型家居体验馆这一场景化营销打造得不同凡响，让全体业主毫不犹豫地打消自行装修的念头，而选择家居体验馆的样板方案。同时让业主在入住后都真切体验与赞叹居家场景的每一处细节都在“创造美好生活”，都是家居体验馆样板房的完美复制。

（3）“有限的空间创造无限的可能”、“我的房子我作主”、“多场景家居组合任我选，总有一款适合我”，将成为样板型家居体验馆的响亮名片。一是要颠覆目前零星、单一的样板房营销模式，开发与展示各具特色、个性化十足的居家样板房。如有学龄前幼儿家庭的多场景组合样板房，有正值学龄的少年家庭多场景组合样板房，有三代同堂的家庭多场景组合样板房等等。二是业主拎包入住后，仍可随居家需求变化灵活调整空间布局，而不引致二次装修。这要求，除外立面墙、承重墙（梁）外的其它墙体均可拆卸重组；除基干强电、给排水管、燃气管之外的管网均可灵活移动并预留足够多的接口（端口）；床、柜、沙发等家具均能自由组合与多用途布局，等等。三是业主在入住后可随时到家居体验馆更换不同款式、不同材质的组件，随性拼接各种布纹、木纹与石纹造型，以保持居家常新感。

（4）“明码标价，赚在明处”，让家居体验馆成为价格透明体，让购房业主真切体验价格公道。一是每套户型都有高、中、低不同档次的价格套餐供比选，其工程量价清单真实，完整，无虚假，经得起购房者严苛核查。二是所有家装工料均清晰地标明进货来源与产地，确保货真价实，让业主心甘情愿地掏钱、花钱。

（5）还小区与城市一片整洁与安宁。过往在家装现场敲砸打钻的作业方式，将从工地消失而转移至生产车间，一起转移的，还有阵阵噪声、扬尘、污水与建筑垃圾。过往的户外强噪音干扰、上下住户、同楼层住户走动噪音、电器噪音、水管啸音等生活噪音干扰，都会因墙体、楼板与窗户的专门隔音处理而被阻止或大幅消减。

3.“装配式建筑”+“装配式家居”需要强有力的设计互联与图纸统筹。

（1）“装配式建筑”与“装配式家居”前后呼应，相辅相成，相得益彰。有了装配式建筑，灵活可变的装配式家居就能圆满实现；有了装配式家居，装配式建筑的衍生功能与高附加值才得以完美诠释。

（2）实施强有力的设计互联与图纸统筹是这一建造模式能否成功的关键。从纵向上看，需要强力统筹小区规划、方案创意设计（概念设计）、扩初设计、施工图设计各环节，“一张蓝图统到底”；从横向上看，需要大力协同结构设计、外立面幕墙设计、强电设计、弱电与智能化设计、消防设计、给排水设计、室内精装修设计等专业设计，“一张蓝图绘到边”；从“装配”本质上看，哪些空间可变、可自由组合，哪些管网可拆、可移动，均需要在设计阶段就确定下来。

（3）智能化设计彰显装配式建筑与装配式家居的现代科技品质。必须站在智能建筑、智慧家居、智慧小区的未来高度进行合纵连横、独具匠心的智能化设计并留足长远的拓展空间。进一步说，能融合新一代城市信息化技术、物联网技术、人工智能技术、生态环保节能技术等最新成果，嵌入具备自学习功能的智能路由、智能照明、智能空调、智能窗帘、智能洗涤与晾衣、智能集热供暖、智能厨房、智能门锁、智能安防监控等系统，以及智能助老助残助幼的服务机器人、家庭、小区清扫机器人、巡更机器人等场景元素的智能化设计与集成，是体现装配式建筑+ 装配式家居卓越科技品质与灵性，体现人与人、人与物、物与物之间真正联通的应有之义。

（4）智能家居是打通智慧建筑到智慧物管的“最后一公里”，装配式家居在催生智慧建筑、智慧家居、智慧小区的同时，必然成就智慧物管。这既是对传统物管理念与运营模式的全面颠覆，也是对目前国内一线物管团队领先地位的强力冲击。可以畅想，拥有装配式建筑+ 装配式家居设计源代码的物管团队，无疑可以通过“智慧物管”平台的场景包装和用户运营，源源不断地升级物业服务，从而在核心竞争力上赶上甚至超越目前国内外一线物管团队，成为名符其实的“城市美好生活场景师”，成为开发商的又一利润增长极。

二、装配式建筑+装配式家居有可能成为下一轮住宅开发的新风口，成为开发商抢占行业制高点，向科技型地产集团转型、赋能的重要推手。眼光远大的地产商应当高度重视、全力布局。

1.有国家政策扶持。2017年2月，国务院办公厅印发了《关于促进建筑业持续健康发展的意见》，为今后一段时期内我国建筑业改革发展作了顶层设计。国家住建部办公厅日前颁发的《关于认定第一批装配式建筑示范城市和产业基地的函》，为推进装配式建筑的落地作了政策注解。据了解，目前各地政府都在策划出台鼓励政策，如对于积极尝试装配式建筑的开发商给于容积率3%~5% 的奖励，给于节能减排专项引导资金资助等。

2.大型工程建造商当会闻风而动。笔者认为，能够承做“装配式建筑”工程的建造商，应该集中在国家队这一兵团。他们施工工艺先进，施工经验丰富，或掌握了装配式建筑的核心技术，或即使暂未猎涉装配式建筑，但也能很快升级成为装配式建筑的施工商。笔者相信，他们为了在激烈的市场竞争中抢夺施工项目，一定会十分愿意与手握大量住宅地产开发资源的地产商合作开发装配式建筑项目！

我们并不担心装配式建筑施工的技术可靠性与使用安全性，近二十年来我国建筑业的实践证明，只要国际国内建筑师设计得出来，我国的大型工程建造商就一定能严格依照国家规范要求安全可靠地建造出来。

3.装饰类上市公司当会跃跃欲试。笔者认为，能够承担“装配式家居”这一开拓性工程的装饰商，也应该集中在装饰类上市公司这一队列。装饰类上市公司既具备承做这类工程的技术实力，又有着与前端建筑主体施工商丰富的配合经验，这无疑为“装配式建筑+ 装配式家居”全过程设计互联与施工统筹提供了天然便利。更为关键的是，装饰类上市公司也会期待与地产商开展此类工程之合作：一是公装市场趋于饱和是不争的事实，他们都觊觎蓝海般的家装市场；二是当今家装大市场几乎被“家装游击队”所占据，装饰类上市公司等正规军要杀将进来，必须选择好突破口；三是装配式家居的技术门槛，家居体验馆的高标准与定制化要求，正好可发挥装饰类上市公司的设计优势、技术优势、管理优势与资金优势，可以更加精准地找到购房者居家装修最大关切点，变碎片化上门家装为规模化工厂预制，变非标产品为标准化定制产品，最终引导家装行业走向规范化、标准化的新台阶。

综上，“装配式建筑+装配式家居”这一新型建造模式，不仅赋予了地产开发商、施工建造商、室内装饰商新的发展动能，带来了新的商业机会，而且为普通老百姓创造了高品质的家居场景，高质量的小区生活和整洁安宁的城市环境。

眼光高远的住宅地产开发商，若依上述新创意、新思路，在长租式公寓及城市旧改中先行先试，同时加大技术研发力度，必将抢先积累宝贵的设计、施工与管理经验，必将抢占建筑行业新技术、新业态制高点，续写房地产市场技术创新、管理创新、运营模式创新的新篇章；必将成为共建城市美丽家园、共筑城市健康人居生态、共创城市可持续发展的标杆者和引领者。

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