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2025年超级放水年，房价会涨吗？

时间：2025-01-06 14:28:34 来源：潘永堂地产总裁参考

文|潘永堂

1，2025年是个超级放水年，那么房价会涨吗？

看以往案例，放水就会带来房价上涨。

比如从 2008 年到现在，中国GDP增长了100万亿左右，而M2飙升了244万亿。你会发现，M2 增长远超 GDP 增长，这些新增的货币去哪儿了？答案是很大一部分流入了房地产，最终也推动了房价的上涨。

在过去十多年行情下，“放水涨房价、买房抗通胀”，成为很多人的投资共识！

但这一次2025年更大规模的放水，房价会涨吗？

眼下这是个有争议的话题。

毕竟时代不同了、行情不同了，且房地产基本面也不同了！

2，首先要明确一点，大放水这个事，2025年是个确定性事件。

2025年不仅会大放水，规模不仅会比2024年显著增多，而且比当年“4万亿”还要多，老潘预测2025年新增放水量会达到6~7万亿规模。

25年大放水，不是预测，而是政治局会议定调，是板上钉钉。

定调来源于2024年12月9日政治局会议的2025年经济指导方针：

即2025年要“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。

意思就是2025年中国将“扩大财政开支力度”和“增加市场上的货币供应量”。更通俗的总结就是一句话——2025年货币要大放水。

事实上，货币政策“适度宽松”（大放水）是近14年第一次，以前的调子都一直是“稳健”2字，而且M2每月都在10%左右增长，同时这次会议还有一个更顶层定调——即2025年中央会“加强超常规的逆周期调节”，考虑到特朗普上台与中美关税开战，这意味着，2025年必然是惊心动魄的一年，也是中国确定性大放水年，是攘外先安内，是国内主动超常规出击，是以攻为守。

为何要放水？

核心还是因为当下中国经济承压，百姓就业等社会问题已经非常严峻，而且经济缺乏驱动引擎，即地方政府、居民、企业都被高负债裹挟后，普遍少投资、少消费，此刻，要想复苏经济，扭转颓势，唯有相对低杠杆的中央财政接过“花钱、投资”的接力棒，必须中央出手，才能强力刺激经济复苏！

这是彻底的凯恩斯主义，而且拥有巨量国资筹码且以大政府特色的中国，先天就偏向凯恩斯经济学！

3，老潘第一个问题是明确了2025年会大放水，这是讨论房价上涨的前提定调，而第二个问题的关键就是要分析，2025年到底会放多少水？这是定量的问题，是水够不够的问题。

比如截止目前，中央提出的稳楼市，稳股市，目前楼市全国的总市值大概在320万亿，而股市总市值则在86万亿，而GDP在130万亿左右……那么到底多大的放水，能稳楼市股市与经济？

事实上，过往尤其是疫情期间乃至23、24年其实国家都一直在放水，M2都是10%左右的月度增速，但为何2024年经济前三季度连续下滑……这一方面可能是因为彼时“放水量”不够，但另一方面可能是放水更多在金融系统空转，没有对一线消费、投资形成有效有力度的刺激，最终经济并没因这几年的放水而最大程度吸收。

老潘形象的评价就是被高负债裹挟的中国经济对放水消化不良，即有钱人不投资，没钱人消费降级，都是收缩状态，有限的钱都存起来了。

要想2025年经济有显著提升，第一个问题是2025年放水的量，要够大，够份量，否则可能就“拉不动”、“撬不动”足够沉重的中国经济。

目前看2025年中央放水核心是三大渠道。

第一是央行继续降准降息；第二是增发国债和地方专项债，第三是增加财政赤字。这是2025年三大主力“泄洪口”。

首先，降准是2025年放水的重要渠道之一。

过去几年从2018年开始，中国就在不断持续通过降低存款准备金率向市场投放了大量流动性。截止到2024年12月，准备金率就从过去14.9%下降到7%左右。相当于6年向市场投放13.4万亿流动性，平均下来每年大概

2.2万亿！

眼下，存款准备金率已经在7%低位，下调空间也不大了，且央行负债表的法定存款准备金率总额是21.7万亿。但基于大会定调，2025年的降准力度大概率会超2023年和2024年，预计全年会有3到4次降准，整体大概1%左右的下降幅度，整体向市场释放

3万亿到4万亿！

这相当于2025年第一个放水渠道来源于降准，估计整体有3~4万亿，而且预计比2024年增量高达1~2万亿！

2025年第二个放水的货币泄洪口是国家发债。这个债细分为中央和地方两个口子去放水。

其一是中央的超长期国债的2025年放量。

12月大会虽然没说超长期国债具体放水数据，但却明确了要增发超长期国债的大基调。这里我们按照大会表述的三保底线即保民生、保工资、保运转的角度推测，2025年的特殊国债总额会高于2024年的1万亿，推测总量大概在2到3万亿！相当于2025年相对2024年新增1~2万亿。

其二是地方城市的专项债的放量。

2024年地方专项债额度近4万亿，而12月份大会明确“增加地方专项债”，所以额度一定会高于2024年，民生银行首席经济学家温明预测，明年地方债的规模大概是5万亿。对比下来，2025年相当于会新增1万亿！

所以总量看，2025年发债放水预计总量在7~8万亿，相对24年会

新增2~3万亿！

第三个主要的放水渠道就是通过增加财政赤字，最终加大2025年财政支出。

2023年的财政赤字是3.8%，2024年财政赤字是3%，那2025年赤字会如何？

而2024年12月，当中央政治局大会整体财政货币宏观调控定调从过去的“加大逆周期调节”变成“加强超常规逆周期调节”后，那么，2025年财政赤字如果仅仅是4%，与2023年一样，或者仅仅比24年增1%，那显然不符合大会的“超常规”三个字定调。

事实上，5%在国际上也不算高，比如美国财政赤字2024财年预算赤字增至 1.833 万亿美元，比 2023 财年 1.695 万亿增加了 8%。

所以无论与国外比还是与国内之前比，2025年中央财政赤字预估4%包不住，应该至少4.5%左右。因为如果4%，就肯定不算“超常规”。

考虑到政治局会议超常规的调子，所以大胆乐观预计，2025年财政赤字不排除拉升到5%的可能，当然这也是辩证施药，得看25年经济实际走势而定。

按照上述推测，俺么2025年财政赤字率预计4.5%到5%之间！

如果是4.5%，那么放水总规模大概是5.5万亿，新增相当于1.5万亿。

如果是5.0%，那么总规模大概是6万亿，新增就是2万亿。

按照以上三大货币放水主要渠道综合计算，总量新增算下来就是

“降准增量2万亿+债新增2~3万亿+财政赤字新增2万亿=6~7万亿。”

这意味着2025年中央超常规逆周期调节新增的放水量预计到6~7万亿。

记住，新增6~7万亿，这还只是中央地方的“基础货币”，是源头的基础投放货币。真正经过市场传导，经过企业、居民、地方政府的反复借贷投放，最终会循环催生更多货币进入市场，最终形成我们传统意义的M2。

这种循环会产生基础货币的乘数放大效应，金融学上就定义了一个专用名词，即货币乘数。即

货币乘数=M2/基础货币。

根据央行数据，2024 年 2 月以来，中国货币乘数持续维持在 8 倍以上。

基于此，2025年基础货币增量在6~7万亿，货币乘数在8倍，那么，预计2025年新增货币即整体市场上的M2放水总量大概在48万亿~56万亿！所以，粗略看2025年中国放水的增量大概在

50万亿左右！

4，2025年要确定大放水，预计中央新增基础货币6~7万亿，而整个货币M2预计新增50万亿左右，那么接下来的第三个关键问题是

这么多放水，总有地方去分流去承接吧？或者2025年这些水，哪些行业，哪些领域，会成为终极蓄水池？

更聚焦的说，会流入房地产吗？会流入股市吗？会继续流入银行系统存起来空转吗？

这是老潘今天这篇文章探讨的关键之关键。

5，看过去，如何理解中国房地产近20年的持续上涨？

有人说是城镇化和城市价值的提升最终赋在房子上了，有人说是增发的货币放水让房子成了蓄水池后爆发了？

应该说在疫情之前，几乎所有人都相信房价上涨的一个典型逻辑。

即“货币宽松—国家放水—通货膨胀—房价猛涨”这个传导逻辑。

但这个逻辑在疫情之后中央逆周期放水后，结果21年到24年房价持续下降或是CPI下降后，大家开始重新反思

上述“放水涨房价”逻辑是否还成立？

事实上，2022年4月以来，广义货币M2的增速明显提速，持续保持10%以上的增速。M2增速如此之快，但是我们的物价并没有大幅上升，房价反而逆向下跌，那么钱去哪里了？

对此，东吴证券首席策略分析师陈刚认为，当下M2释放出来的货币，主要存在银行体系中，即躺在银行存款账户了。即老百姓都把钱倾向于存在银行，倾向于少花钱而存款，而企业也大幅减少投资，都将钱存起来了。

所以我们也看到M2即使当下都已超过300万亿大关，但CPI物价指数有时候还是负的，连个通胀现在都起不来！但问题是国家前期可是每个月基本10%左右的高位增量放水之中！

进一步穿透分析，背后核心原因在于——

大水一直进不了市场！

其一、因为企业，居民，地方政府的债务杠杆率都太高了，没有“背债主体”能增加负债（企业投资贷款，居民房贷）去吸收货币大水，所以超发多少货币都没法大量进入到市场流通。

其二、22年、23年央行多次降准降息，这导致M2大幅增长，但是最终企业以及个人拿到这些钱之后都倾向于放进银行，甚至存为定期存款。

所以结论是——从22年，23年两年窗口期看，中央放水与通货膨胀，与房价暴涨

并不存在绝对映射关系。

事实是，22、23年中国M2还在持续增量放水，但房价却在22年，23年大幅度下降，中国主流城市房价几乎腰斩50%。

事实上，在2022年M2几乎12%左右放水效果不佳后，众多经济学家开始批判“放水资金金融系统空转，流动性陷阱，货币政策无效低效”，特别在2023年国家高层又强调要转变发展方式，重视产业结构升级，不搞大水漫灌的高质量发展模式后……老潘也看到自2022年4月M2拉升之后开始货币政策降速，即从23年3月之后到24年底，中央开始将M2从13%月度增速下滑到2024年11月的7.1%，放水腰斩了，放水降速了。

不搞大水漫灌的初心是好的，但问题是产业结构升级和增长方式调整需要很长时间，但眼下经济下滑、就业下行、房地产下行拖累经济和中美博弈进入特朗普2.0时代后，中国重新审视经济新局面后，不得不在24年12月9日又开始启动“货币政策和财政”双宽刺激大救市举措。

与以往不同的是，2025年将是“财政政策为主，货币政策为辅”，更强调源头放水的同时，更强调落到配合扩大财政支出，直接刺激经济的“放水转换”上来，以此防范和减少上一轮放水的金融空转的尴尬结局！

但现在的格局是“有钱人不敢投资，没钱人不敢消费”，加上关税暴增预期下的出口下降，这意味着投资、消费、出口经济三驾马车在当下全部承压，所以老潘提醒

今天的中国经济也好，中国房地产也罢，绝不仅仅是单纯放水就能拉升房价，拉升GDP。

真正核心的破局在于放水必须破解资金金融系统空转尴尬，让大水进入到市场，进入到经济一线“稳投资，促消费、保出口”上来。

举个例子，中央放水并不直接面对企业、地方政府和居民，而是通过商业银行以商业逻辑的贷款给企业，地方政府。那么，一旦地方政府和企业在2025年继续不愿贷款或停止贷款，那么新增货币就不会有效市场流通，市场也不会得到刺激。也正是这一点，国家开始“先化债，后放水”给地方政府未来增加投资卸包袱，所以这才有10万亿给地方政府化债的大举措。

所以老潘的结论是——如果2025年双宽放水，只是短期的资金释放，而没有带来实质性投资、消费的回暖，没有带来经济实时性增长，那么2025年助力房价上涨的可能性依然不大！

6，但回到另外一个问题，房价的上涨其实并不由放水决定，放水更多是锦上添花。

真正决定物价走向的，不是放水，不是资金漫灌，而是供求关系。

供求关系的格局和预期，才是决定物价根本的逻辑。

比如决定房价上涨，需要三个条件：

房源供应偏少，经济预期向好，老百姓手头有钱。

在早期20年，这三个条件中国房地产全具备，即整体处于供小于求阶段，所以房价理论上具备持续上涨的供需格局，而过去20年的M2货币放水，更多只是给房价上涨锦上添花，给房价上涨“加油了”。

而22年，23年、24年新时期的房地产供求关系恰恰上涨三个条件一个都不具备。比如房源严重供大于求，而经济预期和房地产预期又不佳，再加上老百姓手头没钱甚至有就业失业的未来担忧……在这三个不利条件下，自然而然2023、2024年全面普跌就是必然。

所以，2025年房价能否有所调整，核心就看“去库存速度，经济救市兑现力度、老百姓就业收入预期改善度”这三个条件，能否有实质性改观！

如果有显著改善，那么加上大放水，房价就会加速止跌回稳。但如果房地产基本面没改善，即使大放水，那么25年房价系统性上涨就不可能。

7，事实上，看2025年放水可以从过去中国放水对物价的冲击可以预测。

比如1998年货币总量M2是10万亿，而2024年3月M2总量300万亿，26年上涨30倍。但问题是，天量货币投放，为何米、菜、衣服、电视、电子产品等没有大幅度暴力涨价？比如放水这么多年，你会发现今天中国的家电产品品质功能越来越好，但价格反而还在走低或是高性价比……这核心源于中国高速发展后开始进入产能过剩时代，这导致米、菜、家电、电子产品等大量过剩，甚至无限量供应，所以即使大放水，但依旧很难大涨。

房地产最近之所以暴涨，核心在于中国房地产比其他行业进入市场化，货币化起步晚，98年以前都还是福利分房制度，没有商品房，这也导致2000年到2015年左右几乎都是供小于求，所以这才是房价上涨的基本面。

比如彼时放水给房企，他们增加贷款去扩大拿地去建房子，刺激上下游50多个产业链大发展，比如放水给购房者，他们贷款消化房企建造好的房子，刺激房企再生产。

更进一步细分看，同样是过往20年大放水，但

中国一线城市房价上涨超过了20倍，强二线上涨了10倍，弱二线上涨了5倍，三四线在2017年之前的涨幅低到可以忽略不计。

这意味着同样是央行大水漫灌，但却只有一二线城市房价显著增长，三四线却滞涨多年，这说明放水不是房价上涨的根源所在，房价上涨的根源核心是供求关系。

直到今天，中国一线和强二线城市都人多房少，而绝大多数三四线都房多人流出，所以，即使2025年大放水，那么也是中国一二线房价严峻的供求关系会导致房价拥有上涨的机会，而三四线没有过往“超级棚改的货币化放水”再加上供求关系紧张的基本面，未来大多三四线单凭自身已经很难有房价反弹机会。

8，包含4万亿在内的以往中国几次宽松政策，从窗口期看，几乎都在政策落地半年后都迎来了经济不同程度的好转。而且在当时供求关系、产能过剩还不那么严峻下，早期甚至因为刺激政策过大，也造成了不小的资产价格攀升。

但在2025年，在绝大多数行业供大于求、产能普遍过剩格局下，在消费者、民营投资者缺乏消费和投资信心，眼下只能靠通过中央加杠杆财政加大投资，加大民生保障后变相刺激消费，通过地方政府有化债托底后进行投资，通过中央和地方政府率先示范而后带动民营跟随逐步加大投资、优化就业，最终实现投资、消费、就业、经济的2025年边际改善！

没有民营复苏，只有央国企，是救不了经济，是稳不了就业的！

从这个角度看，2025年上半年还是“放水”下雨时，经济和房地产真正可能的边际改善，显然2025年下半年是个重要的观察期！

对2025年超级放水，房价会涨吗，你怎么看

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