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拿地“民营新5强”，诞生了！

时间：2025-01-06 12:57:35 来源：地产总裁参考潘永堂

文|潘永堂

2024年央企和地方国企城投拿地，这太普遍了，没啥新鲜。

最新数据统计，2024年央国企和地方城投拿地金额占比85.3%，而剩下一股独特群体即民营房企在整个百强拿地榜中却是一种看似边缘化的

“支干”力量！

经济下行期，楼市下行期，我们应该给予民营房企更多的目光！

11家，拿地额占8.5%，这是今天中国民营房企，在2024年中国房地产的“存在感”！

即百强拿地榜中仅仅有11家是民营房企，而且他们拿地额加起来占百强拿地也仅仅8.5%！

很少，很可怜，昔日百强榜，民营数量占据80%，拿地金额也是80%！

新时期，大多民营房企已很难出现在土拍市场。

一方面，昔日百强已有40多家左右大中型民营房企爆雷了，爆雷之后自然无力拿地；另一方面，即使未爆雷的品牌民营房企中，他们基于对未来不确定性和极限安全考虑，也坚定选择了暂时0拿地的活法。

比如新城、美的、金地等未爆雷民企依旧在2024年选择了0拿地。

行业难，民企更难！

1 ，民营拿地的“三个阵营”

还留在土拍战场，还在主动出击的民营房企，到底整体是一个什么格局？

对此，老潘总结为2024年民营拿地可划分为三个阵营。

第一个阵营是大型民营房企拿地。

比如龙湖、滨江。

整体看，同样是千亿级的大型民企，滨江、龙湖24年都还在积极拿地，而且过去22年，23年，这2家，也是民营拿地课代表。

尤其是滨江，2024年堪称戚金兴最满意的一个年度，核心政策进入最好的友好期，再加上自身销售首次进入全国9强。正是凭借销售领先和政策预期友好，滨江则敢于大手笔出手

219亿！

当然，更神奇的是，滨江219亿拿地额中，仅杭州就占了214亿，这个还是超出业内预期的。

杭州当然是个好城市，滨江也的确在杭州是遥遥领先，是杭州一哥，但滨江把集团所有投资资源几乎98%倾注在一个城市，这相当于把所有鸡蛋放在一个篮子，这也是下行市场一个独特现象。

相对而言，龙湖24年拿地是均衡出击，斩获13宗土地相对均衡且分布在全国近10个一二线城市，而且这些城市都是龙湖前期精选并长期投入资源在深耕的城市，且都是新时期依旧“有流速、有利润”的城市，比如北京、重庆、杭州、苏州、成都等。

第二个阵营：是“实力新锐”的中小型民企。

比如四川邦泰、安徽伟星房产、宁波江山万里以及湖南的运达地产。

他们一个典型特征是有2个。

其一，保持了不小的投资规模，且拿地城市能级在提升，比如邦泰，伟星作为前期多年在三线布局的新锐民营房企，2024年拿地开始向强二线进军。

其二，聚焦深耕城市进行加码拿地，持续发展。典型如伟星、宁波江山万里都是在自身深耕的城市继续拿地。

第三个阵营：是一些跨界民营房企的“新面孔”或是新成立的民营房企。

比如贝壳、南通亚伦等。

一方面是跨界进入的新面孔也很鲜明。比如以经纪服务为主业的贝壳、以纺织为主业南通亚伦开始跨界杀入地产开发战场，就在这2年开始频频拿地，成为跨界进军房地产的“新面孔”，给整个房地产市场带来一些新鲜血液！

另一方面是纯粹的“新人”。比如新成立的民营房企宸嘉发展，整个公司成立才4年，但这家公司凭借“嘉佰道” 系列高端住宅项目，在上海、成都和武汉等城市站稳脚跟，积极参与拿地。

三类民企拿地阵营，构成了今天2024年民营房企拿地的“整体风范”！

2，民企拿地“新5强”

三个阵营，只是民营房企的全局画像。

那么，按照具体拿地金额多少排名，2024年，拿地民企新5强是谁了？

名单很“清新”，既有老面孔的坚守与谨慎，也有新面孔的逆势发力。

按权益金额高低排序，老潘盘了一下：

民企拿地一哥，杭州滨江，219亿。

民企拿地老二，四川邦泰，110亿。

民企拿地老三，龙湖地产，68亿。

民企拿地老四，宁波江山万里，65亿

民企拿地老五，伟星房产，52.7亿。

这5家民企成为新时期民企拿地新5强。整体看

其一，民企头部滨江、龙湖拿地数额都比2023年在收缩，这真正说明了市场的严峻性。

比如滨江2023年权益拿地是256亿，而24年收缩为217亿；

比如龙湖2023年是259亿，但2024年仅仅是68亿。

其二、滨江、龙湖拿地都收缩了，但依旧是民营拿地三强的存在，核心不是滨江龙湖多进取多猛，核心是队友们都倒下了。

比如以民企为底色的万科而言，2024年万科拿地47亿，比民企5强伟星还落后5.7亿！

楼市还要继续，希望万科2025年能穿越市场筑底期，慢慢恢复土地战斗力。

滨江龙湖老潘之前聊过很多轮了，接下来老潘重点解读一下四川邦泰、宁波江山万里、伟星房产，这三家大家相对陌生一些！

整体看这3年拿地范围也挺有意思，基本都错开了。

比如老二四川邦泰拿地主力偏中西部（四川陕西湖南），伟星偏中东部（安徽湖北浙江）、江山万里偏东部（浙江宁波），三者表现出一定的各自势力范围。

3，四川邦泰：117亿，逆势扩张

邦泰老潘早年交流过，但这几年变化特别大。

应该说，邦泰过去10多年的标签一直是“四川”，四川是其大本营！

而邦泰真正崛起、且行业能见度提升是在23年、24年。

即在行业下行和出清时，邦泰在逆势崛起。

谈及四川，前辈川企都倒下了，比如昔日“四川一哥”蓝光地产、金科地产、东原地产、领地等头部川派房企几乎都爆雷倒下了，而几乎20年磨一剑的四川邦泰，终于开始

“补位”，“升位”！

一方面做大了四川市占率，积累资金和产品力实力；另一方面邦泰近2年也加速走向全国化布局，不再局限于四川；

更重要的是，在眼下经济下行，行业下行时，三四线蛋糕在快速缩小，邦泰也开始战略性大转移，即从过去重仓三四线全面城市升级进入更安全、更有流量的“二线城市”。

这个战略之变可以从新拿地看出来，即2023年12月以来，邦泰先后陆续在南宁、成都、长沙、西安、南昌等二线城市拿地，且不少地块以高溢价竞得，一种必须进，势在必得的战略进攻态势！

逆势进取、频频拿地，城市升级，大手笔换仓，成为邦泰23年，24年的战略大画面。

邦泰发展史，老潘简单浓缩为几个里程碑节点。

2006年在四川乐山成立。
2006~2013年，一直在四川三四线做品质地产，积累了区域口碑。
2013年进入成都，且总部搬迁至成都
2021年开启逆势全国化扩张，这正是行业下行，民营房企爆雷的起始年。
2023 年，邦泰以约 95 亿元的拿地金额，排名全国 32 位
2024年，邦泰再以117亿权益拿地金额，排名全国17位，民营全国第2。

应该说，22年在房企拿地金额榜百名以内，尚不见邦泰的影子。但23年邦泰就开始第一次爆发，而2024年更是继续拉高，超百亿冲刺。

整体看，2024年是邦泰拿地最凶猛的一年！

也是2024年拿地最猛的民营房企之一！

比如2024年1~11月拿地金额位列民营第三，拿地面积民营房企全国第一。而仅仅刚过去的24年12月，邦泰竟然一口气又新增土储8宗，根据中指院数据，2024年全年新增权益拿地117亿，民营房企全国第二。

一家民营房企，一家三四线房企，竟然在2024年超百亿拿地，尤其在龙湖近68亿，万科仅47亿对比下，邦泰的确生猛！

邦泰为何如此生猛？老潘觉得核心有2大深层次原因。

其一、重仓三四线中短期没有未来，比如前几年的销售下行肯定让邦泰决策层看到再继续立足四川三四线，公司只会越做越小，比如随着前几年三四线持续降温，邦泰销售额从2018年至2020年邦逐年下滑，分别为170亿、128亿和112亿。

邦泰必须走出来！

其二，频频拿地只是“表象”，并非初心，邦泰二线城市进取拿地，甚至不惜高溢价拿地，核心目的还是公司战略性转入二线，提升二线城市销售占比。

因为只有这样，邦泰这家近20年的公司才有未来！

也因此，2024年邦泰拿地的主要城市包括西安、南宁、长沙，南昌等。

比如仅仅2024年就在南宁、西安各获取3宗土地。

所以，综合看，与其说邦泰是民企拿地大黑马，还不如说是三四线房企战略大转移换仓二线的新样本！

不过提醒一句，此刻邦泰的战略大转移显然难度颇高。

在如今经济下行、就业下行大背景下，邦泰受制于管理半径和四川大本营距离，更多只能“就近”进入离成都更近的“南宁、南昌、长沙”等更多弱二线城市，这些城市相对杭州、南京、苏州、武汉等强二线，其楼市基本面和未来市场筑底相对更慢更弱一些。

当然任何城市都有好的结构性机会，期待邦泰在二线城市的新表现。

整体看，从三四线大手笔进入二线，邦泰已经成功了一半，剩下的任务是如何在这些二线城市站稳脚跟，如何做强做久？

4，民营第四：宁波江山万里

2024年宁波江山万里全口径拿地是136.4亿，位列拿地百强榜16强。而权益拿地金额榜上，江山万里拿地65亿，中指院排名36强！整体民营老四。

怎么看？

老潘第一感觉这公司名称有点意思，但更有意思的是其布局。

比如公司名称虽然叫江山万里，但其拿地和公司布局却100%围绕宁波1个城市展开。

这看上去很冲突，很玩笑，但换个角度看也是民营房企“求稳、安全发展”的一种坚守。

的确这么多年，全国化布局失败的民营房企比比皆是，就连老大哥滨江全国化“六出祁山”，最终依旧回归杭州，左看右看还是杭州最好，天下第一好！

也因此，滨江地产，2024年拿地217亿竟有214亿在杭州一个城市，而且滨江在杭州一个城市竟然干到了1000亿的销售额。这比中海在上海700亿大关都还完胜一筹。

看来，两家浙系房企，一家总部在杭州，一家总部在宁波(浙江老二地级市的存在)，眼里的确只有“总部香”，滨江爱杭州，江山万里爱宁波！

整体看，一家拿地65亿的房企为何能进入民企全国四强，说实话更多还是民营队友们倒下太多。

本身而言，宁波江山万里公司在2014年才成立，刚满10岁，但这个年轻房企在宁波房地产市场，却是品牌知名度、美誉度遥遥领先。

老潘从面上看下来，这家公司核心有3个特征。

其一、是深耕。公司深耕宁波本土市场，多年来鄞州区和海曙区等核心区域深度耕耘，对当地的市场需求、客户偏好、政策法规等方面有深入了解和精准把握，在区域内树立了较高的品牌知名度和美誉度。

其二，是豪宅代表。江山万里项目在宁波豪宅市场中占据重要地位，其价格大多在6万元以上，属于豪宅新房市场第一梯队

其三、公司背靠多元化布局的母公司，有靠山。即宁波江山万里是浙江波威控股有限公司旗下的大型房地产企业。母公司浙江波威控股有限公司的经营范围广泛，主要涉及房地产开发、建筑施工、钢构生产、物业服务、商业管理、精装修管理、景观施工、幕墙施工等多个领域‌！

宁波江山万里公司在短短几年内迅速崛起，成为深具行业影响和领导力的区域性品牌‌！

目前从查阅的资料看，2024 年宁波江山万里拿地城市都在宁波，具体拿地情况如下：

3 月 27 日：与宁波东投联合体拿下宁波江北区 JB05-03-21a 地块。
6 月 28 日：与宁波轨交联合体底价竞得宁波鄞州区 YZ06-01-h4-1 地块。
7 月 4 日：与象城城市更新建设、安涛实业组成的联合体，以底价拿下宁波象山县东谷路东、象山港路南、兴盛路西地块。
10 月 22 日：与宁波城投联合体底价竞得宁波鄞州区东部新城核心区以东片区 A5# 区块和 A6# 区块。

显然，千里江山，江山万里置业，只爱宁波一城！

5，伟星房产：“稳健”的民营大黑马

伟星2024年权益拿地52.7亿，位列民营房企拿地榜全国第五。

整体看，伟星2024年拿地相对均衡而高能级。

伟星2024年拿地的心头好城市是“武汉、杭州、合肥”。

比如6月合肥伟星以8.6亿获取合肥1.8容积率优质地块。8月杭州伟星以17.5亿获取杭州拱墅区地块，而12月武汉伟星以14.93亿获取武汉江岸区核心优质地块。

在民营拿地5强中，四川邦泰，宁波江山万里相对销售规模较少，且还没有完成多区域、全国化的晋级考验。但伟星房产，是过来人。

伟星，是更早的拿地黑马，不仅完成最近三年下行市场的销售规模持续攀升，而且成为多区域高、能级城市成功战略大转移，今天的伟星房产，已经是一个初具规模、多区域布局，拥有领先产品竞争力的中大型稳健民企。

比如行业下行的4年，却是伟星房产销售和名次节节攀升的4年。

2020年197亿，2021年304亿、2022年333亿、2023年357亿。2024年300亿。同时，伟星在近4年百强销售座次榜，硬是从88强、55强、42强上升到2024的

26强！

比如近3年，伟星是一如既往的拿地黑马。

2021年，伟星拿地225亿，同比增127%；

2022年，伟星拿地243亿，同期百强房企拿地均值大降49%；

2023年，伟星继续强势拿地132亿。

不仅仅是24年民营全国第五，而且伟星在22、23年全国拿地榜中也一直与龙湖、滨江，并列为民营拿地全国三强！

相对而言，伟星是最近房地产3年内，持续的拿地黑马，销售黑马和产品力黑马，它是真正打通了“拿地领先、产品力领先、销售领先，再持续拿地”的可持续发展战略逻辑闭环的黑马房企。

更重要的是，在老潘看来，站在企业经营更高维度看，伟星房产是有一家有潜力且更为稳健安全的民营房企。这有三点理由。

其一、是“三不”房企。

即不追求规模，不追求千亿，不放高杠杆。

伟星是一家战略克制的企业，这能让他走得更远！

其二，因深耕，更稳健，伟星是多地深耕王者。

目前，伟星所进入城市才8个，但大多都完成深耕和领先。比如合肥连续三年销冠，强二线杭州、南京都是TOP5的存在。更不用说芜湖、马鞍山、临海市占率更是高达60%的行业天花板的深耕高度。

其二、有大靠山。

除了自身做强外，伟星房产背靠中国500强的中国伟星集团。

中国伟星集团旗下拥有三家上市公司，在各自制造业赛道都是行业龙头的实力领先！

未来伟星房产，可能不是行业最大的民企，但却是行业走的最稳的民营房企之一。

当然企业，都讲时代性，这还需要国家对民企有更大实质性支持！

小结

老潘还是那句话。

没有民营复苏，只有央国企，是救不了经济，是稳不了就业的！

而在房地产领域，作为一个10万亿的行业，百强拿地榜，民营目前仅11家，拿地额仅8.6%的存在感，显然是

不足的！

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