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道路管网工程工程解析及成本管控、成本优化要点解析

时间：2024-12-25 16:31:24 来源：设计优化圈

引言

道路管网工程是一个项目重要的配套工程，指用地红线内的道路和地下综合市政管线,是为某地块或小区或某单一建筑服务的，如小区、庭院内管线，小区内的道路管网工程是由开发商自行设计和投资建设的

对于地产开发企业来说，小市政工程虽然在整个投资中的占比不大，但绝对金额却不小，本文就道路管网的成本优化、新材料新技术使用结合具体案例进行讲解

01 道路管网工程基础知识解析

02 道路管网工程成本管控难点

03 道路管网工程成本管控要点

04 道路管网工程成本优化措施

01、道路管网工程基础知识解析

道路管网工程的组成部分；雨水系统、污水系统、给水系统、道路工程、电力预埋管道

1. 生活污水

居民生活活动所产生的污水。主要是厕所、洗涤和洗澡产生的污水。污水处理是为使污水达到排入某一水体或再次使用的水质要求，并对其进行净化的过程。污水处理工程是指用各种方法将污水中所含的污染物分离出来或将其转化为无害物，从而使污水得到净化的工程项目

2. 给水系统

消防系统（加压）、生活给水系统（加压）、室外消火栓给水、园林绿化给水；从市政给水工程水表井起至建筑阀门井或水表井止。包括小区输配水管网及小区阀门井（水表井）

3. 高低压电预埋

高压供配电系统：从城市电网取得10KV及以上高压作为电源供电，然后将电能分配到各用电负荷处，为生产和生活提供安全、稳定的电源

4. 常用管材料

PVC-U、PPR、PE、UPVC双壁波纹管（分承压和不承压）、HDPE双壁波纹管、离心式钢筋混凝土管、钢塑管、镀锌钢管、塑料管、球墨铸铁管

4.1 PVC-U

不适宜做给水管，只能做排水管（立管）及电线套管（除高压强电外）。含铅危害人体和环境，且PVC管采用TS(胶接)接口，所用的粘接剂很难保证无毒，分承压和非承压；

4.2 PPR管

无毒卫生、安装方便、耐化学品性能佳，尤其是它具有良好的热熔接性能。缺点：耐温性能低、连接方式熔连接,工艺复杂,易产生堆料缺陷区,导致应力集中、长期卫生性能差、耐老化性能差

4.3 PE聚乙烯管

是国家首推材料，绿色环保，耐温性能好、柔韧性好、耐压性强、卫生无毒、流通能力好、使用寿命长；

4.4 UPVC双壁波纹管

结构独特、强度高、抗压性能强；内壁平滑、磨擦阻力小、流通量大；耐腐蚀、抗泄漏、环保效果好；连接方便、密封性好、抗不均匀性沉降强；埋地使用寿命达五十年以上。该种管分4 KN/㎡及8KN/㎡二种型号，主车道上一般会采用8KN/㎡，非主车道上可以采用4 KN/㎡。4 KN/㎡及8KN/㎡单价相差20%左右；

4.5 HDPE双壁波纹管

强度比PVC双壁波纹管高，目前主要使用在市政工程中，价格PVC要贵一些，目前同福项用的出种材，该价格比离心式钢筋混凝土管大约要高出2倍；该种管分4 KN/㎡及8KN/㎡二种型号，主车道上一般会采用8KN/㎡，非主车道上可以采用4 KN/㎡。4 KN/㎡及8KN/㎡单价相差20%左右；

4.6 离心式钢筋混凝土管

价格最便宜的排水管材，目前大部分项目所有的排水都有该管材，且不分压力；（基础）

4.7 钢塑管

主要使用在泵房中，价格最高，但使用量不会很大；

4.8 镀锌钢管

主要使用在喷淋及消火栓系统中，价格较PE还便宜，该管会生锈，埋地需要做防腐保护；

4.9 塑料管

主要使用在临时给水中；价格最便宜；

4.10 球墨铸铁管

主要使用在市政给水中，方便开口，价格接近PE管的价格，施工进度慢，一般项目都不会采用；

02、道路管网工程成本管控难点

道路管网工程管理尤其是对于成本管理来说，难点主要集中在三方面

1. 垄断性

道路管网工程普遍存在垄断性质，由于这些资源如电力、自来水、燃气、三网等都是垄断企业供给，且建设完成后需要移交给这些企业，因而这些企业往往对于施工单位以及设备材料有特殊的要求

施工单位很多都是这些企业下属的或者常年合作的单位，开发商的可选择性有限

这些垄断企业由于要接受建成的系统，并进行运维，因而会对材料、设备等有品牌规格要求，而且很多垄断企业本身对材料、设备也有其集采供应商，开发商也没有选择的余地，如果不使用这些指定材料、设备很可能在交付验收时通过不了

这些垄断问题都造成了开发企业无议价权，给成本管理带来了难度，同时也因为垄断问题，很多企业抱着“花钱买平安”的心态不愿意去跟这些垄断企业打交道

2. 专业人才匮乏

精通道路管网工程的人才匮乏这是房地产企业普遍存在的问题，很多企业的一线公司甚至没有相关的人员配置，都不懂哪来的管控，这也是目前道路管网工程管理的一个痛点

3. 交圈困难

道路管网工程虽然在整个开发板块中占比不大，但却非常复杂，涉及很多小项，也涉及很多部门，设计、成本、招采、工程、报建，因而充分的信息交圈也变得比其他工程困难的多

03、道路管网工程成本管控要点

1. 控制变更率

道路管网的变更签证普遍较高，根据某些项目的经验数据会达到结算金额的10%，所以控制变更签证非常的重要；

2. 明确招标范围

招标时范围不清楚，总包或道路管网及园建的施工范围存在模糊地带，解决办法：招标前明确施工范围；

3. 合理安排施工内容

强弱电管网施工，弱电管网尽量让电信进行施工，这样可以减少施工费用，强电管网尽量让道路管网进行施工，外电单位施工的单价较高，但部分项目外电单位会强制进行施工；

4. 图纸问题

道路管网图纸往往不是一次到位，白图或者电子图施工已司空见惯，且版本非常多，这给施工单位审图带来非常大的影响，由于没有全套的图纸，往往存在问题也无法审核出来，只有施工完成才发现问题，而图纸之间存在冲突的地方，也是造价成本增加的重要原因；

5. 施工组织安排及现场条件限制

这一点非常的关键，会减少重复施工。项目部要组织道路管网单位及总包单位制定较优的施工组织安排；

6. 责任扣款要清晰

施工过程中会遇到很多的责任扣款，但有时候会存在责任无法分清；

7. 工程量的计算规则问题

在合同中应该注明工程量的计算规则（特别是土方），避免后期扯皮；

8. 是否考虑把道路给总包施工？

临时要永久道路合二为一，减少重复施工。例如很多临时道路施工完成后又进行破除，会产生大量的无效成本

04、道路管网工程成本优化措施

1. 雨水系统、污水系统

① 在允许的情况下尽量采用雨污合流的排水方式；

② 检查井的位置，应设在管道交汇处、转弯处、管径或坡度改变处、跌水处以及直线管段上每隔一定距离处。平均每个检查井约1000元（包井盖）。如何减少检查井的个数：道路尽量减少弯道、减少管道交汇；

③ 化粪池的位置决定如下个方面：污水管道的长度、管道的埋深、污水管道的流向；

④ 化粪池尽量大容积的，尽量靠近路边设置。减少管道及检查井。

⑤ 雨污水管道的走向尽量就现场的走向而定，不要反向排水；

⑥ 污水处理站：目前大部分项目在污水注入市政管网之前必须经过处理。污水处理站图纸需要由污水处理公司审核同意，一个中等规模污水处理站大约30万

⑦ 室外雨、污水管管径采用离心式钢筋混凝土管（200以下没有钢筋混凝土管）、UPVC双壁波纹管（分承压及不承压二种）。相同管径，钢筋混凝土管价格最便宜，不承压UPVC双壁波纹管次之，承压的最贵。承压的价格比非承压的价格高出18%，建议全部使用钢筋混凝土管；

⑧ 雨污水接驳点，尽量临时接驳口和永久接驳口一次到位，不用重复施工（金额涉及不大，但手续非常麻烦）；

⑨ 雨水口间距在20M-25M，连接管串联雨水口不宜超过3个，雨水口连接管长度不宜超过25M

⑩ 井盖尽量使用战略合同中的井盖，不要使用战略合同中没有的井盖；

2. 道路工程

① 道路做法：路基挖填土方平衡分层夯实脏土方平整+ 200mm厚6%水泥石屑稳定及土方平整+ 200mm厚C30现浇混凝土路面+ 4CM中粗式沥青砼+ 3CM细粒式改性沥青砼，以上做法是较省的做法，单方造价：元/M2；

② 沥青道路的宽度双车道路一般为6M，消防车道宽度在4M（面层铺贴建凌砖及石材等）；

3. 给水系统

① 水泵房的位置尽量设置在地块的中心位置，减少管道的长度；

② 给水管材料，采用PE管（埋地）或者钢塑管（立管和架空管），PE管不适宜做为立管，PE较软，钢塑管若要埋地，则需要做防锈处理；

③ 消防用PE管（可以达到1.6KG压力）,生活给水用PE或PPR管,管径小于100用PPR(1.0KG压力),管径大于100用PE管;(PE及PPR均可以埋地,在使用年限)

⑤ 阀门井一般设置在主管及支管的交汇部分；

4. 电力预埋管道

低压部分用PVC-U（价格最便宜）；高压部分使用PE管或者玻璃钢管，玻璃钢管价格价格便宜一点，但施工麻烦，PE管价格高一些，但施工方便；

05小结

道路管网工程是房地产开发中非常重要的一个环节，对项目品质及使用功能影响极大，但在实际操作过程中存在很多难度

做好道路管网工程的管控需要注意以下几点：

1. 能招标不直委

首先进行调查，确定是否垄断、半垄断、完全市场竞争，在可以进行市场操作的情况下，尽量通过招投标竞价降低成本；原则上不允许带方案进行招标，招标可以分为两步，第一步方案投标，房企可根据各家方案确定最终方案，再基于最终方案进行报价

2. 了解规范及当地要求

充分了解当地规范和技术要点，做好合理的方案设计，内部评审通过后进行下一步报建工作；同时与各垄断半垄断单位做好关系维护

3. 做好内部交圈

设计、运营工程、成本、报建业务条线做好配合。重点做好报建业务的搭接

4. 坚持对标

坚持与标杆企业对标，看看别人是怎么做的，尤其是可以突破垄断的情况

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