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提高可售面积比例，是降本增效的有效途径

时间：2024-12-25 15:50:05 来源：设计优化圈

以下文章来源于有得管理分享汇，作者瑞得

引言

我们知道一个项目在统计面积的时候常用的面积指标有建筑面积和可售面积，而且通常这两个面积存在差异，一方面是两种面积的计算规则不同带来的差异，更重要的是建筑面积中包含了不可售面积，而可售面积是纯可销售的面积

如果可售面积与建筑面积无限接近，那就意味着所有建设投入都可以转化成货值，因而尽可能的控制不可售面积建设，增加可售面积是提升项目利润的有效手段

为进一步提升项目全周期竞争力，助力项目实现利润最大化。确保项目可售指标最大化，规范相关测绘面积的管控标准，有效避免后期报建及销售阶段出现可售面积损失的情况，很多公司对可售面积有着详细的管理办法，本文就跟大家聊一聊如何管理好可售指标

01 各阶段可售面积指标管理

02 不可售面积指标管理

03 可售面积评价指标

01、各阶段可售面积指标管理

设计管理部门应联动各职能部门加强对可售面积的管控，在投资定案、报批报建、预测绘、实测四个阶段，争取实现各项目可售面积最大化

1. 投资定案/专规/实施方案阶段：

了解当地政府特殊规定，前置联动项目部与当地规划、房管部门沟通，争取有利条件，特别是容积率、车位配比等关键指标；研究规则、前置设计，做好总建筑面积拆分，在定案阶段细化明确各项控制指标。

2. 报批报建阶段

1）前置预测绘，明确各政府部门对面积计算规则的差异，规避计容不可售。

2）设计管理部门根据相关规则及主管部门审批意见及时做出设计调整，以最优方案快速通过审批。

3）户型面积原则上在临界点面积（90㎡,144㎡）以下。如必须采取略超临界点面积，需在规划方案报批前，提供超临界点面积收益与增加土地增值税的测算对比报告，并联合相关部门进行联审

3. 预测绘阶段：

1）针对预测绘面积与报规面积及前置预测绘结果有差异的地方，特别是比报规面积小的情况，应与主管部门积极沟通，逐条核对，减少差值，增加可售面积

2）针对临界点户型预测面积与报规面积有差异的，应与主管部门积极沟通、及时调整设计，避免超临界点面积。

3）取得测绘数据初稿后，及时反馈，通过设计管理部审核后，方可通知测绘单位出具正式版测绘报告。

4. 实测阶段：

1）确保交楼面积与预售面积无较大差异，前后面积计算规则一致，无漏算多算；按图施工，尽可能减少调改；确有调改的，提前了解面积损失风险点，了解测绘方法及流程，加强与主管部门沟通。

2）针对已建设尚未实测的项目，应提前测算项目土地增值税的增值率，若增值率不超过20%，在交楼验收前应提前与测量部门沟通协调，避免因实测面积小幅度超标导致无法享受普通标准住宅土地增值税免征优惠政策。

3）取得测绘数据初稿后，及时反馈，通过设计管理部审核后，方可通知测绘单位出具正式版测绘报告。

02、不可售面积指标管理

各项目需于报批报建前争取最有利规划条件，降低公建配套、设备用房、教育配套、地下车库四项关键不可售指标。

1. 减少不可售——公建配套

规划条件对公建配套的规定一般结合当地技术管理规定或者国家居住区设计标准，各地技术管理规定一般高于国家规范。满足国标前提下，应争取降低配套标准。

2. 减少不可售——设备用房

主要包括换热站、供水泵房、电房、开闭站、消防控制室等。各地区市政垄断性配套部门对于设备房的设置要求，有各自的特殊规定，标准不一。总结各地区设备房规定，项目前置沟通，加大公关力度，设计管理部门强排与落地方案前置考虑。

3. 减少不可售——教育配套

结合周边教育规划沟通政府降低幼儿园配建规模，可根据幼儿园服务半径结合周边配建情况争取本地块不配建幼儿园。对于已确定配建幼儿园的项目可前置沟通政府将幼儿园配建标准降低。前置沟通政府按最低面积要求配建提升可售比。

4. 减少不可售——地下车库

1）车位配比。

城市规划技术管理规定对车位配比均有明确要求。降低车位配比、提高地面停车率、提高单车位停车效率（参照限额指标并提升），可减少地下车库面积，减少不可售面积，从而提升可售比。

2）人防工程。

“异地建设缴费”与“自建”综合成本测算进行决策，若缴纳人防异地建设费比较经济，则公关争取缴费，人防异地建设。了解当地人防面积的计算规则，优化设计减少人防配建指标与面积。

03、可售面积评价指标

1. R1/R2指标

（1) 可售面积评价指标分为R1、R2.

（2) R1=报批报建阶段可售面积/设计联审会定案阶段可售面积x100%。报批报建阶段可售面积以方案报建通过的可售面积为准。

（3) R2=预测绘阶段可售面积/报批报建阶段可售面积x100%。预测绘阶段可售面积以已获取预售证的证载面积为准。报批报建阶段可售面积以方案报建通过的可售面积为准。

（4) 具体R1、R2数值根据各公司实际管理情况，设置设计考核指标；通常 R1、R2均不得低于97%。

2. 可售比指标

设计管理部门应在各阶段严控可售比（可售比=可售面积/总建筑面积，其中总建筑面积不含公交首末站等大型市政配套、幼儿园及中小学等教育配套）；通常项目可售比指标不应低于70%。

3. 数据上报要求

设计管理部门应于各阶段上报可售面积、可售比、R1/R2数据，集团根据相关数据进行阶段风险预警及备案，具体要求如下：

3.1 投资定案、专规、实施方案阶段

1）投资预审、决策决会前估算可售面积，供拓展部开展经济测算，同步抄送设计管理中心相关可售面积数据

2）专规、实施方案申报前30天估算可售面积及可售比，及可售比数据（可售比低于70%需备注说明原因）

3.2 报批报建阶段

1）方案联审汇报文件中应备注可售面积及可售比，可售比低于70%需备注说明原因；

2）于方案报审完成后10天内，OA发起可售面积清单、可售比数据（可售比低于70%需备注说明原因）及R1数据

3.3 预测阶段

于预售测绘完成后10天内，OA发起可售面积清单、可售比数据（可售比低于70%需备注说明原因）及R2数据

项目的可售面积越多意味着货值越多，投入的成本可回收部分就越多，因而制定有效的可售面积管理制度是非常必要的而且可售面积越多，公摊相对就会越少，这无疑也会对项目的销售带来正向促进作用。

总之，可售面积的控制是极其重要的，要有系统的、体系化的管理

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