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在地产行业，这才是真正的降维打击

时间：2022-09-20 11:53:41 来源：明源地产研究院，作者若可

在你的印象中，地铁公司是怎样的企业？

是做轨道交通运输的？是做轨道开发建设的？还是做资产管理的？

其实，很多地铁公司还有一个鲜为人知的身份——他们也是房地产公司。

最典型的是中国香港的香港铁路有限公司（即“港铁”）。

2021年，港铁录得股东应占利润95.52亿港元，其中物业发展部分就占了92.77亿港元。今年上半年物业发展业务利润更是达到77.86亿港元。

而在中国内地，深圳地铁同样可圈可点。

去年深圳地铁赚了29亿元人民币，其中站城一体化开发业务占到71.7%。今年上半年营收119.75亿元，其中有86亿元来自站城一体化开发业务。

怪不得有人调侃，盈利能力强的地铁公司，是被轨道交通耽误的房地产商。

1、赚钱的地铁公司

都离不开房地产业务

据中国城市轨道交通协会的数据，截至2021年底，中国大陆地区共有50个城市开通城轨交通运营线路283条，运营线路总长度9206.8公里。其中，地铁运营线路7209.7公里，占比78.3%。

在已开通地铁的各城市中，运营线路条数top5分别为上海、北京、广州、成都、武汉。2021年，净利润top5的地铁公司分别为：

第一，深圳地铁 29.97亿元

第二，北京基础设施投资 24.54亿元

第三，武汉地铁 17.31亿元

第四，南昌轨道交通 16.99亿元

第五，成都轨道交通 9.94亿元

其中，深圳地铁连续多年都是内地最赚钱的地铁公司。在此前的2020年及2019年，净利润都超过百亿，远高于其他地铁公司。

地铁公司的收入主要来自于票务、站内广告等。

作为公益属性的基础设施，地铁的票价并不高，而无论是前期开发的投入，还是后期运营的折旧、能耗、维护、人工等各项成本都高昂，整体投资回报周期长，仅靠卖票及广告收入，很难实现较为理想的经济效益。

大部分城市的地铁，都需要政府补贴维持运转。

深圳地铁之所以连续多年实现较好盈利，房地产开发业务作出了主要贡献。

以2022年上半年为例，公司实现营收119.75亿元，净利润约6.23亿元。

利润主要来源于站城一体化开发业务板块，包括住宅、商业和保障房项目，大部分为集住宅、商业、公寓、写字楼、酒店等多种业态于一体的城市综合体。上半年，上述项目营业收入为86.08亿元，毛利49.28亿元，毛利率57.25%。

除此以外，深圳地铁还是万科的大股东，持有万科29.38%的股份。对万科的投资，也让深圳地铁每年都获得相当可观的回报。

去年净利润排名第二的武汉地铁，近几年盈利水平不断攀升，也离不开房地产业务的贡献。数据显示在2020年，武汉地铁的房产开发收入就已达到53.2亿元，占营业总收入的62.78%。

2、轨道交通TOD

强化了地铁公司造血能力

从目前来看，“地铁+物业”的模式，是地铁公司提升盈利能力的秘诀。

在中国，香港铁路有限公司（下称“港铁”）是这一模式的先行者。

目前内地盈利能力最强的深圳地铁，也是通过向香港“取经”，摸索出自己的“赚钱”门道。

港铁通过承建和运营铁路，以此获取铁路沿线的土地开发权限。得益于房地产业务，港铁很早就成为中国最赚钱的地铁公司。

年报显示，港铁仅2021年一年就开发了2万个住宅单位和两个大型商场项目。截至去年底，港铁已拥有16个大型商场和13.4万个住宅单位。2022年上半年港铁物业发展录得利润77.86亿港元，同比增长152.7%。

而在内地，深圳地铁是最早试水轨道交通TOD模式的。

2008年，深圳地铁耗资17亿元，购入深圳前海141万平方地块，首次进行地铁上盖房地产项目开发，以物业销售的收入反哺地铁开发。由此开启深圳地铁的站城一体化开发道路。

目前，各地的地铁公司，大部分或多或少都有一些TOD业务。

进行房地产开发，常见的模式有两种：

一种是自己成立公司，独立进行房地产开发运营。

典型代表就是深圳地铁。深圳地铁已建立完善的地产开发团队，其旗下子公司深铁置业就是负责房地产开发业务的。

深铁置业近几年销售额均在百亿级别，克而瑞2021年深圳房企权益销售额TOP20显示，深铁置业以销售金额138.78亿元挤进前三，仅次于华润置地和万科。

另一种是与大型房企或区域龙头联手，共同进行项目开发运营。这种模式目前更为普遍。

以广州地铁为例。自2017年起，广州地铁开始探索地铁TOD模式。广州地铁主导地铁上盖土地资源的获取，再也其他房企合作开发。

与广州地铁合作最密切的，是越秀地产。

2019年，广州地铁战略入股越秀地产，成为越秀地产第二大股东。自此以后，广州地铁频频出手拿地，双方共同呈现了多个TOD项目。

据越秀地产董事长林昭远在2022年3月份的业绩会上透露，广州地铁入股以来，越秀地产已获5个TOD项目。

另外，据时代财经不完全统计，截至目前广州地铁计划的TOD项目已有约15个。

3、TOD越来越火

谁能从中分到一杯羹？

和普通的地产项目相比，TOD项目的优势非常明显。

尤其是拿地成本低这个优势，是房地产项目所无法企及的。

另外，随着轨道交通建设的建成，地铁上盖的住宅项目拥有得天独厚的交通便捷优势。

且TOD项目为复合型业态，商业、产业、公园绿地、医疗教育等配套一应俱全。和同一段的竞品相比，TOD项目显然更有竞争力。

但TOD项目的建设门槛，也令许多的房企望而止步。

一方面，由于业态复杂，开发周期长，开发难度也比普通的住宅项目要高出一大截。很多的房企不具备参与TOD开发的能力。

另一方面，TOD的业态特点，要求开发商不仅要具备建房-卖房的能力，还要具备运营服务能力，包括商业运营，产业招商、物业运营及服务等，这对许多房企来说无疑也是一种挑战。

不难发现的是，近年来，各城市地铁公司在加速房地产业务布局，而房企也都在积极寻求与地铁公司的合作机会。

越来越多的地铁公司，开设了独立的房地产板块，或成立房地产子公司。以杭州地铁为例，公开信息显示，去年一年时间内，杭州地铁新设合并的房地产开发企业就达到11家。

各大房企也都在积极拓展TOD业务。

比如越秀地产，今年上半年营业收入同比增长29.1%，正是得益于TOD项目销售业绩的稳定增长，上半年越秀地产共实现TOD合同销售金额约人民币120.7亿元，同比增长近6成。

今年，越秀地产还将TOD业务向大湾区以外拓展，通过股权转让以总额人民币17亿元收购了杭州地铁勾庄车辆段TOD项目。

华润置地、万科集团等也有所动作。前不久深圳第二轮集中土拍，华润置地就与深铁集团联合体竞得位于光明凤凰街道的一宗地块。

此前的5月底，华润置地与深铁集团举行战略合作签约仪式，双方将联手打造一批TOD项目。

万科集团在深圳、上海、浙江、成都、武汉等多地都有落地TOD项目。

在8月31日的万科中期业绩会上，万科董事会主席郁亮以浙江市场为例，表示“万科在浙江市场有TOD项目、长租公寓、物流仓储服务等多种业务场景。

从当前效果来看，万科的城市综合配套服务能力在高强度竞争市场中经受住了考验，也体现出开发、经营、服务并重策略会成为万科下个发展阶段重要的优势。”

TOD项目一旦成功落地，对于地铁公司及合作房企来说无疑都是一种双赢。这个市场很具想象力，随着TOD模式的不断成熟，地铁公司的房地产业务板块有望进一步壮大。

而那些综合实力超强的房企，也将在与地铁公司的合作中，分到TOD市场的一杯羹。

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