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如何看待当下房地产救市的24个真相

时间：2022-05-31 10:43:57 来源：地产总裁参考，作者潘永堂

4月房地产数据依旧惨淡，这也意味着，房地产救市的“药”就不会停，也不能停！

救市这么多，前几个月已经有超120多个城市发布救市，但为何房地产销售还是“起不来”？今天笔者来谈谈行业内在的一些感受和看法。

房地产进ICU了，但药还在挤药膏似的一点点给，诚然，救市政策颇多，但连续多个月销售数据依旧惨淡，这就不由得让地产人焦虑更严重了。

其一，越早越主动，错过时机，可能生生拖死一些本可救活的病人。

其二，如果后期房地产形势继续恶化，那么可能引发潜在系统性风险。

所以值得提醒的是，房地产救市，从来不在于数量众多，也不在于比创新（长沙救市），而在于实实在在有效、有力量，且见效周期不能过长！

房地产是金融市，但金融大多时候都是锦上添花，而非雪中送炭。

此前针对龙湖，碧桂园，美的置业的民营示范企业的发债官宣就是这个感受，即健康的人在喝补药，生病的人可能水都喝不到。

当然辩证的看，有人说这是整个民营房企发债松动的信号，但其实也不要过于乐观。

毕竟从去年9月开始，龙湖碧桂园美的等民营房企各种融资渠道其实一路都是在开“绿灯”，而其他大多需要输血的民营房企，则一直是“被红灯”。

所以光给信号，安慰是没用的！

更深入解读，挤药膏似的救市，拖死一部分本可救火的病人，也可能是默许之举。

即站在行业进化更高的角度，政策也有意针对三高或赌性很强的民营房企一个出局或被收并购的默许，这样也是对昔日稳健房企的一个全局公平。

站在更大社会全局看，社会大众及其他行业还是希望对房地产再打压，不让房地产吸附海量社会资金，给科技等让道.

同时，老百姓对高房价的“怨恨”也转移到开发商身上久也、深也！

但相对而言，在特殊时期，尤其在如今地产持续恶化下行、疫情反复以及引发更大系统性风险的大局下，有效刺激，短期刺激，楼市基本回暖带来“局部区域、部分阶段”矫枉过正，也比引发潜在更大危机来的更有全局性和里子效果。

其实在调控的同时，政策也一直在树立优秀民营房企典型。

比如无论是3家示范民企发债，还是过去并购贷民企兑现，其实政策都在树民企标杆，潜台词也在说即使这轮最严调控，但依旧还是有优秀的民营房企活得好。

但笔者提醒的是——独木不成林，一个18万亿的行业就几家示范民企，这也是有问题的。

比如玩笑说，法不责众，至少一个排的民营示范生才像样子！

今天房地产的问题，早已不单单是行业自身问题，而是全局的信心问题。所以房地产边界内的救市举措，可能效果会大不如之前救市的“神效”。

这也反过来要求，药可能要更猛一些。

所谓救市，三四线才有救市的问题，优质一二线其实不是救市，而是松绑的问题。所以不要轻易说房地产整体不行了，还得分城市看看。

不同城市老百姓对楼市的观感和评价是天上地下的。

首付贷比例减少在正常经济情况下是利好，但在如今经济承压时就打了折扣，因为老百姓对未来收入不乐观，4月的失业率可能破6%，而降低首付贷比例但实质加大了后期每个月月供金额，老百姓对更高的月供，其实更没信心！

而央行首套房降低20个基点，虽说对月供减少微弱，但很多人说信号意义好，但在房地产运营数据恶化时，当下需要的不是信号意义，而是实质意义，是实打实的为需求端减负！

只要消费端缓和、复苏了，房企内部投资、开工、融资等链条才能真正恢复动力和信心。

而另一个端口也可以救命，但原则上融资端不会对民营大松口，因为又陷入资本红利的声讨，而销售端驱动则是实体经济，是实业驱动。

所以，房企复苏，销售是先行指标，能发挥龙头效应！

销售回暖，让房企牵一发而热全身，拿地，开工就会起来了！

销售回暖，一则是没钱，二则是有钱也没信心出手，所以观望！

信心是黄金，但信心不是喊出来的。

此刻房地产信心归根结底不是15万亿的大盘子，核心还是源于经济的复苏，源于对中国经济和城市再发展的信心！

笔者开年后跟各行各业聊天，最大的体会都是一个“惨”字，甚至活着就好。

即使对于2022年央国企优势凸显的年份，央国企投资强度依旧维稳甚至适度收缩。央国企虽然在托市，但对未来信心也并非饱满！

回头看，房地产走到今天这个局面，既有政策的叠加合成谬误问题，也有开发商咎由自取的一面，所以也别单方面骂人！

当然，地缘冲突、疫情反复和经济下行，也在火上加油！

值得一提的是，在房企爆雷故事中，银行，既是当初递梯子的人，也是高位撤梯子的人！

所以在过去众多规模房企加杠杆征程中，金融方，也有一定的责任！

当下房地产，到底是什么局面？

去年7月持续半年销售下跌就不说了，2022年开局4个月以来，几乎每个月销售下滑30%到40%，而且连央企保利招商、示范企业碧桂园龙湖业绩也是大幅度下滑，这就下手狠了些。

而最新51假期销售数据13个典型城市也是大幅下降65.9%，销售依旧严峻。

先头指标销售越严峻，救市的政策理论上就会越多。

销售持续下跌不说了，新增投资代表企业对未来的信心指数，但结果，1月百强拿地规模下降62.6%，2月百强权益拿地下降64.3%，4月百强新增土地货值同比下降56.4%，整体全行业投资热度降至冰点。

究其理由，一方面是受疫情影响，另一方面新房销售规模同比降幅持续扩大，尤其4月降幅较一季度进一步扩大，这些形势对房企后续开展投资的信心造成了一定的打击。

今天如果救市还不给力，那么就意味着当下乃至2023年销售更惨的递进逻辑。毕竟新盘去化率与库存去化率差距巨大。

大周期看，房地产走到今天，到底处于什么历史阶段？

我们用宏观视角来看看一个行业的普世规律。即老潘最近研究很多行业进化发现——大多行业进化有个三步走：

第一步，因风口大举进军，鱼龙混杂，鸡犬升天；

第二步，行业发展期规模分化，企业好坏也分化发展，大鱼吃小鱼的初次洗牌；

第三步，行业见顶下行期，开启新一轮大鱼吃大鱼深水区洗牌。

眼下房地产正处第三阶段，三道红线只是大鱼吃大鱼的加速器！

房地产黑铁时代，正好进入“大鱼吃大鱼”的洗牌时代！

撇开国情不同，从行业进化规律看，美国房地产行业规模见顶下行期，住宅开发商龙头霍顿，帕尔迪，商业地产巨头西蒙都是通过大鱼吃大鱼以及持续的企业并购做大的。

这是行业见顶后必然的进化法则，否则增长的蛋糕从哪里来呢？

当下并购贷政策支持力度明显，但更多基于项目收并购，基于大鱼吃大鱼的企业并购还较少。

但从历史长河看，未来房地产大鱼吃大鱼只是一个时间问题，是中长期趋势。

今天房企的大分化，我们只看到了“爆雷派”与“稳健派”的两大外在分化，但更深入看，稳健派房企也在发生内在的大分化，即“多元化的大分化，地产主业的大分化，未来综合竞争优势分化的鸿沟更大了。”

比如稳健派的龙湖2024年经营性收入力争破1000亿，万科如今多元营收已经破400亿，华润置地商业租金翻一番达360亿；

同样，泛地产主力军的住宅开发赛道10强还在剧烈洗牌，比如一方面恒大，融创爆雷后，保利被动进入行业前三，但另一方面，保利也在主动进取，就在2022年开局，保利也吹响了“进三争一”更主动的进取号角。

长期看对行业而言，18亿住宅赛道的规模天花板已经到了，但对企业而言，5%还不是龙头企业的市占率天花板。

这一轮洗牌出清之后，龙头稳健房企的竞争优势和市占率还将进一步提升和凸显。

未来在大鱼吃大鱼的第三阶段中，龙头房企还有一波发展空间。

其实想开了，没有必要看空房地产。

其实360行，行行都不容易，家家都有本难念的经。

所以要有三个相信，即相信中国经济在全球的相对优秀，相信中国房地产后期的继续发展，相信优秀房企还有春天！

本质而言，房地产行业，是信心问题；房地产企业，是信用问题。

现在信用在大分化，未来几年房企的竞争将进入“信用和专业”双竞争的新阶段。

未来“强战略、高信用，强专业，精组织”的房企，将拥有逆势大发展的机遇！

这一轮开发商的大调整，多爆雷，大巨变，其实不是一个单一故事。

今天以房地产金融、房地产建筑、房地产装修、房地产园林、房地产材料、房地产代理等整个地产生态链每个细分行业都在面临“大亏损、大调整，大洗牌”。

未来2、3年，经过百强开发商的大洗牌和地产上下游供应商大洗牌后，未来泛地产将迎来一个新格局，新的平衡态，一个更高门槛和壁垒的从业格局。

而眼下几年，则是残忍的动荡年，洗牌年，不仅仅是开发商，没有实力的地产上下游生态企业，将很难活得好。

未来肯定是胜者为王，但当下是“剩者为王”，只有剩下来的，才能进入地产新世界。旧世界和新世界转换其实也挺快的。

你看2021年杭州一哥滨江还在说努力做到1%到2%净利率，但2022年滨江杭州11宗抢地平均净利率就已恢复到8%。

而戚金兴则是翻盘表态：“未来的5-10年是滨江最好的时期！”

口说无凭，你看22强的滨江前4月权益拿地额已排行业第五啦。

如果房地产分为金字塔三个阵营。即塔尖的头部房企，金字塔腰部的进取房企，和底部众多中小房企的三层结构。

那么，这两年房地产金字塔格局则进入“结构大调整”阶段！即

优秀央、国企在10强，20强开始高占位、大比例霸屏，少数民营房企补位；

昔日10强到30强腰部房企，因为爆雷和调整将迎来战略与业绩大收缩、大溃败、大滑坡，因为他们很多正是凭借三高模式进入腰部梯队的黑马，他们收缩为小而美或中而美的房企。

在金字塔底部的大多数中小房企在未来竞争优势不足，只有少数具有当地深耕优势的中小房企则在逆势拿地。

但同时，因为行业规模下行和三道红线限制，未来中小房企再也很难短时间进入腰部阵营，小房企已经跟黑马拜拜了！

这也意味着，去杠杆，三道红线，地产大调整后，未来房地产金字塔“中部阵营”将迎来大比例塌陷收缩，未来房地产将形成 “大而强”的头部房企和“小而美”的小微房企的市场焦点！

以前学西方经济学时，教授说经济过热时，打压下去容易，但如果经济危机时，拉上来可能就难了。

眼下的房地产救市短期效果不佳，或许正是经济学实证规律一个现实折射。

但不得不说，在中国特色社会主义市场经济，只要政策下决心救市，相信，房地产行业回暖只是个时间问题！

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