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2022年，房企又将开启并购大年

时间：2022-01-13 08:42:11 来源：地产总裁参考潘永堂

眼下，房企正进入生死时期。

近日，媒体财联社表示，从房企人士处获悉，银行正在给大型房企带话，表明收并购贷款不再计入“三条红线”！

这或将加速推进2022年迎来真正的并购大年。当然是否并购大年，钱只是一方面。

在这个非常时刻，笔者也先开门见山，谈谈几个判断。

其一，房企还要撑多久？调研下来，目前很多房企认为熬过630，基本就能活下去了，而眼下是最难熬的时候。

其二，2022上半年依旧是爆雷高峰期。核心源于保交房的民生诉求，所以短期预售资金监控依旧难放松，再加上2022一季度是房企美元债和非标融资的偿债高峰期，所以2022上半年爆雷或违约展期是逻辑必然。

其三、并购市场即将复苏，2022年将迎来真正并购年时刻。

为何2021年不是并购年，而2022年，2023年又是并购年？

简单原因有三。

首先，2021年虽然有10家左右百强房企暴雷，但三道红线、融资收紧后，所有房企“兜里都缺钱”，都要“保三道红线”，所以收购方也没钱去收购；

其次，拟定被收购方还没有到最痛苦的时刻，2021年上半年市场火爆，而如今伴随下半年一秒入冬，到2022上半年市场继续冰冷，房企现金流之痛在加剧，天时到了。

其三，支持和加快收并购是“政策”所推崇的。不少头部大型优质房企收到银行的告知，即针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

所以，总结起来，房企收并购的天时、地利、人和开始到来，而且现在官方已经开始助力。

一、2022销售回款依旧高承压

谈2022年是房企并购年，离不开行业大背景的“倒逼”！

近3年房企去杠杆过程，其实也是一个“房企洗牌”的过程。即：2020年三道红线；2021年是爆雷年；2022年是并购年。这是“一环扣一环”的推进演变。

比如三道红线的去杠杆，融资持续收紧，最终引发高杠杆房企2021年10家左右百强房企暴雷，

比如2021年暴雷后，彼时其实也有收并购机会，但没有形成大规模收并购浪潮，除了缺钱之外，一方面就因为收购方抄底心态感觉还没到位，恨不得三折，四折捡到优质资产，据说某头部企业手握2000亿现金一直扫视收并购标的，但就是一直忍着没出手；

另一方面暴雷房企初期也不肯贱卖优质资产，而待转让的项目都是存在运营障碍或“超融”状态。

所以，收购双方各怀心思，陷入僵局，最终2021年房企收并购并没有形成大气候。

相对2021年，房企还没到最痛时刻，因为虽然下半年困难重重，但上半年销售和回款还是不错的，但到2022年一切都不同了。

楼市下滑趋势依旧很难扭转，2021年10月份销售同比下跌30%，而11月下跌39%，再加上2022年房产税“将开未开”的预期、10家百强房企接连暴雷让购房者对房企能否交楼的担忧。

所以即使2022年银行按揭款已放开，但购房者的多重担忧，顾虑，会在2022上半年市场依旧选择“观望”不出手状态，加上2月传统春节和如今西安、郑州、天津、深圳疫情的年关爆发，所以2022年一季度房企销售依旧压力巨大。

销售压力巨大，基于保交楼的民生诉求，预售资金监管也不放松，这就意味着房企即使有些许销售，但销售额与回款额又有一个大跳水，房企能到手的救命钱，依旧杯水车薪！

不仅仅是销售回款，信达证券认为，2022年一季度房地产销售、开工以及房地产投资同比将进一步下行，并进入负区间。

销售回款一直是房企最大的资金来源，一旦销售回款失去信心，那么随着2022年一季度房企美元债与各类非标融资偿债高峰的到来，百强房企尤其是高杠杆、高负债的房企进一步爆雷命运将基本定性。

二、融资的鄙视链

房地产面临的困境无非是2个端口，一个是销售端，一个是融资端。

前面讲了2022年上半年销售、回款皆不容乐观，而在另一个端口融资端，目前整体表现为一个无奈、一个分化的格局。

所以一个无奈是作为房企的供应商融资，比如总包和建筑商不再垫资了，这又是一个雪上加霜的资金缺口。尤其在房企走在爆雷路上，供应商也开始回归“一手交钱、一手交工”的合作状态。

另一个分化是融资的大绣球，统统都在抛向国央企与一些大型优质民营房企的身上。

最近这1个月的融资动作就已经很明显了。

一则银行针对国央企与一些大型优质民营房企的并购融资的支持。

二则公司信用债方面针对央国企和龙湖、滨江、龙光、碧桂园等优秀民营房企的支持。

三则中票也针对碧桂园、龙湖、滨江等优秀民营企业的支持。

这种分化通俗的解读，就是：最缺钱的三高房企被金融机构 “远离”；最不缺钱、资金相对充裕的央国企和优秀民营房企又被“加油”。

一个远离，一个亲近，融资的分化，势必加剧房地产行业的出清和收并购浪潮的加速到来。

三、高负债房企的清算

地产黄金时代，三高房企（高负债、高杠杆、高周转）迎来规模的大跃进，迎来企业的大变身！

彼时“三高”玩法，房企虽然认为风险是存在的，但在行业上行期，在资金宽松，调控不严的大时代背景下，依旧可以“富贵”险中求。

事实上，他们也用“新晋千亿选手、新晋20强选手，新晋10强选手”的三高答卷，回应了那些高负债质疑者。

比如在2016年到2019年楼市上行疯狂时刻，很多民营房企不管表外负债有多大、理财产品有多疯狂，实际负债率有多高……只要项目盈利逻辑可行，只要销售去化能周转起来，就能规模与富贵险中求。

高负债，有自己的高光时刻，但高负债，也迎来至暗时刻。

三道红线之后，没想到调控和对行业高负债风险的挤压力度如此之大，尤其房住不炒大方针下多个部门的政策重重叠加之后，房企从“高负债转向低负债”的空间、时间腾挪窗口期都严重不足。

显然，高负债，高杠杆，高周转，高增长的组合游戏，玩不转了！

如今来看，高杠杆、高负债的房企发展模式将在2022年、2023年彻底退出历史舞台，而无法完成降杠杆、降负债的房企也将被市场淘汰，被低负债、低杠杆的优质民营房企和央国企收购！

这是行业最彻底的一次洗牌！也是低负债对高负债的清算！

目前行业弥漫着恐慌的情绪，但我们必须看一个行业调整的大道与必须。

今天的房地产一系列政策是在“用时间换空间”，即加速高负债和问题房企出清，而后迎来房地产发展的一个新阶段，即这依旧是一个10万亿+的巨无霸行业，但未来这个支柱行业将全面进入“低杠杆、低增长、低利润、低风险”的持续稳健发展新阶段。

2021年很焦虑，2022年最痛苦，2023年这个行业出清之后，一个新的中国地产生态、一个新的地产格局即将呈现！

都说危中有机，大危有大机，房地产从2020、2021危了2年，如今2022年，危中的“机”，终于来了！

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