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房地产项目通过设计牵引，降成本、提品质

时间：2021-10-26 12:22:50 来源：有得管理分享汇

房地产项目从项目研判到完美竣工交付经历了大大小小很多环节，也经历了漫长的周期，在项目定位确定之后项目最终呈现出来的效果、品质以及花费的成本70%以上取决于设计，可以说设计就像一只有力的大手撑起了项目成本、品质两面大旗

一个好的设计可以说是项目成功的开始，可以说设计如果能够成为项目牵引的引擎，那么项目大抵就成果了

本文就跟大家分享一下如果做好设计牵引，降成本、提品质

01. 投资阶段牵引

02. 设计阶段牵引

03. 报建阶段牵引

04. 销售阶段牵引

05. 交付阶段牵引

01、投资阶段的牵引

投资阶段是非常重要的，也是对项目是否盈利，盈利多少，是否获取的定性及部分定量阶段，在投资阶段设计主要的工作是强排方案的设计

强排是一个跨职能（设计、投资、营销、成本、工程等）协助完成的工作，设计人员切不可闭门造车，仅仅关注容积率是否做足日照是否能头功

通常强排通过六步来完成

① 现场探勘（设计、投资、营销、成本、工程）

是对现场地块情况的实际勘察

场地内：地形地貌、现状资源、文勘地勘资料收集、收地难度判断等等

场地外：现状环境、配套设施、、交通状况、周边地勘以及已报批未建设项目情况等等

② 设计提资（投资、营销、工程、设计）

设计为了做好强排方案提出的需要相关职能提供的输入条件，包括地形图、用地红线、出让条件、定位匹配、日照条件、周边情况、规划情况等等

③ 价值分析（设计、营销）

通过对地块的优势、劣势的分析挖掘地块的价值点，做到显优避劣

利用有利条件：周边配套（学校、商圈、医院等）、景观资源（公园、水系等）、地标

避让不利条件：高压线、污染源、加油站、高铁线等

同时根据区域情况、市场情况以及上面所述有利不利条件等对整个项目做出价值判断，如果存在多地块需要对每块地块进行价值分析，哪些价值高，哪些价值低，哪些做商业，哪些做住宅等等

④ 前置沟通（设计、营销、开发）

前置沟通分为外部沟通和内部沟通

a. 外部沟通主要是跟相关主管部门进行充分的沟通，争取最有力条件

争取降低：预售条件、配套设置、车位配比、日照条件

争取适配：立面风格、绿建标准、节能要求等

争取提高：地面停车、赠送面积、可售面积、正负零标高等

b. 内部沟通是根据价值分析的成果、争取到的条件等，设计进行初步梳理，并形成初步设计方向，并与营销沟通进行确认

⑤ 方案比选（设计、成本、营销）

设计会根据输入条件做出几版强排方案，分别计算出货值及成本进行必选，按照利益最大化原则选择最终的强排方案

⑥ 方案输出（设计、开发）

对比选出的最终方案进行细化，形成最终成果后给开发交底，完成整个强排方案的设计

02、设计阶段牵引

设计阶段的牵引主要从四个维度考虑：地上设计、地下设计、显性设计以及隐性设计

1. 地上设计

地上设计的重点是做好分级适配，涉及产品选型、立面选型、装修选型、建筑选型、构造做法等

2. 地下设计

地下建筑是一个项目最早开始实施也是成本占比最大的部分之一，因而在设计阶段要格外重视

2.1 地下车库

地下车库的设计重点是做好成本与品质的平衡，跨职能联合做好地下车库的配置，如地下车库层高、车位大小、装修标准等等

同时要尽最大努力提高地下车库的停车效率，规避无效空间、减少设备用房面积等，尽量缩小地下车库面积

2.2 地下建筑

地下除了地下车库本身之外，还要对基础选型、基坑支护、结构等反复推敲

2.3 地下设计管控

① 严控地勘

制定地勘管控标准，严格过程管控，消除技术风险

勘察方案：严格编制纲要、布孔图、设计任务书并搜集周边临近资料，调查周边环境

现场管理：现场需要旁站并定期复盘检查

② 关注竖向

竖向设计（或称垂直设计、竖向布置）是对基地的自然地形及建筑物（构筑物）进行垂直方向的高程（标高）设计，将场地地形进行竖直方向的调整，充分利用和合理改造自然地形，合理选择设计标高，使之满足建设项目的使用功能和经济、安全和景观等方面的要求，成为适宜建设的建筑场地

3. 显性价值设计

显性价值是客户敏感度、感知度高的方面，设计应该在显性价值部分着重发力，根据项目定位，成本精准投放

增配：客户较为敏感的版块，如外墙、景观、精装修、门窗、大堂、电梯等

减配：客户较不敏感的版块，如消防、水电管线等

4. 隐性价值设计

隐性价值版块是客户不敏感，或者不容易体现的部分，如结构含量、基础选型、土方工程等等

对于隐性价值部分一定要严控，在保证质量、安全的前提下，尽量减少成本投入

隐性价值部分主要靠限额设计及工法标准化实现

03、报建阶段牵引

报批报建是一个需要多方联动，协作发力的过程，其目的是尽可能快的拿到相关证件，以及尽可能得到对项目更优的政策

1. 前期策划

前期策划的关键是清晰合理的铺排好报建环节出图计划，提前预判可能的报建风险，前置沟通处理

2. 外部沟通

2.1 梳理报建流程

① 聚焦工规证、施工图审查流程

② 熟悉上会流程、上会关键人物以及上会需要资料

③ 清晰上会资料的深度以及评审要点，提前排查问题

④ 时刻关注新政策、新法规，提前了解，提前做好应对策略

2.2 厘清关键条件

① 挂牌文件与规划条件的变化

② 土地出让条件未明确规定配套条件

③ 规划条件不符合开发预期及现状

这些关键条件一定要提前梳理好，并作出应对措施，在外部报建沟通时逐项落实，逐项争取

2.3 解读审图要点

要认真仔细的研读审图要点，尤其是新进入区域，必要时可聘请当地的审图代理机构协助

① 当地规范及技术要点

② 图审的特殊要求及当地的习惯性做法

③ 专人及时跟踪图审进度及图审意见

3. 内部协同

内部协同的目的是为了等到更精准的输入条件，设计能够高效准确的出图，已推动经营的快速开展

04、销售阶段牵引

销售阶段设计的主要工作是销售道具的设计，售楼中心、展示区、样板间等，这一过程是给客户“造梦”的过程，但也要达到所见即所得，一定要做好客户的预期管理，且不可过度承诺

1. 展示区要保证项目品质的展示

① 确保整体风格的统一

建筑、装饰、园林、营销包装、灯光亮化等的协调，确保营销故事一致性

② 注重细节精细化

关注大样节点做法、专业交叉处、方案细部处理等，加强设计细节的管控

这里要重点强调的是样板间、样板段一定要跟后期交付实际一致，避免出现样板跟实体不一致造成的实体大面积拆改

③ 控成本提品质

注重材料选择及搭配，施工方式的优选，可以通过材料替换、优化工艺做法等方式即提高品质同时控制成本

2. 销售道具的设计要严谨

销售道具（样板间、样板段）的设计需要格外注意职能交圈，设计、营销、成本、工程、开发等部门要反复讨论确认，避免各自为战互不交圈的情况出现

在设计时需要关注和引导销售说辞，避免销售的夸大或不真实的表述

在这个阶段要重点排查销售合同附图风险、交付标准风险、设计缺陷风险、使用功能缺陷风险等

为了保证统一性，一定要做好定样封样工作，材料样板需齐全便于核对，统一封存并明确责任人

05、交付阶段牵引

交付阶段项目已经实施完毕，这一阶段设计工作的重点主要有两项：

1. 交付现场的营造

合理设置交付路线及周边摆设，给客户营造一个回家的感觉，要求线路合理、清晰，摆设温馨

2. 设计后评估

也就是复盘，实现设计工作的闭环，重点关注

① 设计管理问题总结（全专业、多角度）

② 设计缺陷问题总结

③ 户型去化数据评估

④ 非标提升后的效果评估

⑤ 设计周期、计划执行情况分析

06、总结

设计工作的质量是评估一个项目质量的重要维度之一，也是评判一个房地产企业能力高低的维度之一，一个好的设计可以提升项目全周期竞争力，既可以保证品质同时又可以有效的降低成本

标准化加精细化是设计工作提升的手段

前端把控设计质量，过程监控项目落地效果，后端加强复盘，总结归纳，提升产品竞争力

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