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城市更新门槛渐高，我们需要做好哪些功课？

时间：2021-09-23 09:32:44 来源：博志成地产观

党的十九大报告里关于房地产给了两个线索“房住不炒“和”投资美好生活“。

留给房企的选择其实也很清晰：加入城市服务商的阵营，这条路即是城市更新。

城市更新既能降低拿地成本，又是能拓宽获地渠道，已然成为房企的必争之地。但是政策的密集出台，对城市更新提出了更高要求，要求以绣花针功夫实施城市更新

01、房企为何热衷城市更新？

城市更新市场化程度逐步开放，具备前瞻性的TOP10房企已经先人一步占领高地，其中珠三角、长三角参与比例较高，分别为100%、80%。

TOP10房企已全部在珠三角布局城市更新业务，除此之外，近50%房企涉猎长三角城更，近30%进驻京津冀、中原等城市群。

城市更新的发展快速，其根本原因在于“算账”算得过来，尤其是房企在拿地成本上颇具优势，是实实在在地低于招拍挂等拿地方式的拿地价格。

另外，城市更新符合存量时代房企的发展要求。在“控制大城市规模、区域均衡发展”的土地供应思路下，北京和上海等一线城市已明确“用地规模不增加”方针。如《北京城市总体规划（2016年-2035年）》中要求，到2020年中心城区城乡建设用地由现状约910平方公里减到860平方公里左右，到2035年减到818平方公里左右；《上海市城市总体规划（2017年-2035年）》中明确提及，加大存量建设用地挖潜力度，推进土地利用功能适度混合利用，实现规划建设用地总规模负增长。

不少房企开始增加城市更新项目的投资比重，并在内部设立“城更”集团或部门，独立运作。

城市更新快速发展的同时，相关政策也进入密集期。

自中央提出城市更新行动仅仅半年的时间，全国各地政府积极响应，密集出台政策。今年3月，《深圳经济特区城市更新条例》已经出台，深圳早在2009年就有城市更新办法，2015年就有条例。4月，成都出台了《成都市城市有机更新实施办法》；6月，北京出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，重庆市出台了《重庆市城市更新管理办法》，天津出台了《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》；与此同时《广州市城市更新条例》公开征求意见稿已在7月发布，这些都是呼应中央提出的城市更新行动而出台的地方支持政策。

这些地方政府在支持城市更新方面除了提到居住区更新、环境更新、文化更新，更是重点提到了“产业更新”，强调老城片区更新与产业转型升级紧密结合。

8月，对于城市更新人来说，更是不平凡的月份。

8月30日住房和城乡建设部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，而这是该文件的征求意见稿发布20天后正式出文，除了体现相关部门的高效之外，也释放了一个重要信息：比较紧迫。

自征求意见稿发布以来，城市更新各相关人员多方位解读政策意图。当然解读结果因城市而异、因行业而异、因人而异。但共同点就是——收紧。

城市更新走到了新的十字路口。这对于那些持续加码城市更新，并以此作为扩充土储的房企而言，无异于当头棒喝。

02、不同阶段不同的理解和行动

我国城市更新普遍被认为始于20世纪70年代末80年代初，集中在改革开放之后，主要经历了三个阶段：

第一阶段：旧城改造为主的大规模，快速化的拆迁，盖新楼阶段，尽管加速了城市化进程并在一定程度上改变了城市空间职能结构，但是也带来了城市肌理被破坏，各类历史建筑遭到毁坏等大量负面影响。

第二阶段：20世纪90年代开始的顺应城市肌理，遵从城市内在秩序和规律的城市更新，是城市有机更新理论的初步应用阶段，不再是简单的在旧式建筑的原址堆积新式建筑，而是学会尊重各种生态以及空间环境，既讲究量也开始讲究质。但是城市的快速扩张依然使得可持续发展的人本城市更新只在小规模有所体现。

第三阶段：进入以人为本的有机更新。中国城市更新之所以这么快，也是因为总结了这些发达国家的经验教训，合并了它们第二第三阶段，直接和世界上的大多数城市几乎一起进入了最后一个阶段。

城市发展的不同的历史阶段对城市更新有不同的理解和行动。

2009年城镇化率达46.59%，珠三角部分城市土地开发强度已经超过40%，城市发展的问题更加突显了。于是国家让广东先行先试，以内涵更广泛的“三旧改造”来推进城市优化发展。

《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》《深圳市城市更新办法》等文件相继出台，经过几年的探索形成相对成熟的“广东模式”。

2015年起，中央和其他各地方相继出台政策，结合全国和各地方实际推进城市更新工作，在逐渐的实践过程中又大体形成了以政府主导为主的“北方模式”和以市场主导为主的“南方模式”两种大模式。

2021年8月30日出台的《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，整体城市更新工作正在有序推进，城市更新政策也在不断规范完善

相对于以往的大规模旧城改造，近年来，旨在以一些小改造、小更新重新焕发旧社区的活力的“城市微更新”越来越受到重视。

“城市微更新”继承了“有机更新论”，进一步强调其“微”“小”“渐进”的介入尺度，以解决居民实际生活需求为目的，进行碎片式的更新。用小而美的改造，让道路变得平整，让空间适合共享，让社区更加美丽，从而提升人们的幸福感。

微改造大大降低了政府投入，同时也赋予居民更多权利，使得城市更新实践形式变得更加灵活、可持续。城市微改造作为城市更新的小尺度，微介入的新形式，相对于大拆大建型的城市更新，在实施和组织中能节约大量成本。

政策在逼房企转型，开发赚快钱的模式已经过去了，主张长期经营，要搞可持续的发展模式。

这正是“城市发展的不同的历史阶段对城市更新有不同的理解和行动”的良好体现。

城市未来的发展，要告别房地产开发模式，要依靠产业发展，同时，城市更新也必须注重产业的支持。在城市存量中，怎么能够发现低效资产，打造新空间，引入新产业，创造新生态，带来新消费，从过去的低效资产能够获得更高的产业产出，取得长久的经营收益和投资回报，这是一个专业化非常强的事情。

城市更新下的新商业趋势：存量改造将成为市场主流。在新增量时代，改造分为三大类型：百货或老牌商业、商圈或步行街、老旧厂房或园区的改造。

2020年4月总理在两会报告中把步行街改造作为重要的工作指出，做十四五规划的时候，每个省、企业各自所在的城市很有可能做新的步行道改造，这是机会点。全国各地有很多老旧厂房的改造，大部分将被改造成办公用楼，但是有一些好的厂房做成了商业综合开发。

存量商业改造国内成功案例及亮点：

1.上海·新天地广场

原太平洋百货整体改造成女性主题的购物中心，和附近的新天地以大商圈的概念重新融合。整个项目用柔性语言重塑，打造出更加鲜明活跃的感觉，业态组合追求极致的小而精。

亮点：主题化使消费者在项目中产生归属感；以商业运营为导向的设计规划；社交属性通过主题及业态规划自然显现。

2.上海·TX淮海|年轻力中心

如何把人留下来是未来购物中心需要思考的点，这个项目考虑年轻人喜欢什么，每层引进不同的内容，有网红品牌、潮流艺术展览、设计师品牌、复古元素、光影元素等，沿街门店大胆采用开放式，让商业和城市生活互动，面对淮海路的建筑大屏幕采用LED大屏幕，画面跟随环境发生变化。

亮点：做大都市的专注细分市场，引入潮人喜爱的事物；尝试“策展型”商业，沉浸式购物；社交互动属性通过开放式空间显现。

3.长沙·超级文和友

在长沙的海信广场，空间是通过怀旧的老城复制来打造的，将很多记忆点放在里面，并引入餐饮全品类，形成自带烟火气的超级网红，打造文化和体验相结合的功能，传播人文精神。

亮点：复古场景结合餐饮体验，唤醒老中青不同代际人群的记忆点和消费冲动；重视文化传播，打造充满人文气息的场所，兼顾品牌宣传和提升消费粘性。

4.北京·朝阳大悦城“度刻”

打造都市秘境、自我生长为主题的生活方式街区，引入故事线、开放式店铺，错落组合成街区，通过造景，引入具有文化社交属性的零售及体验，凡此种种最终形成自我IP。

亮点：明确、新颖的街区定位，盘活高区死角；沉浸式绿色生态或者主题化的空间体验，与特色品牌形成良性互动，达到创新、引领行业、凸显差异的自我IP化。

03、门槛渐高房企需要做对几点

城市更新项目开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题以及市场诸多不确定性，也对房企形成巨大的挑战。

第一，房企要具备应对长周期项目的耐心，城市更新项目的转化能力，以及能够留存城市记忆、传承城市文化的城市更新能力。

第二，资金实力雄厚。既要保持长期的财务稳健，还要保障融资渠道的多元与通畅，以对抗长周期和高投入带来的资金压力。城市更新是属于综合实力强的稳健长跑者的战场。

以远洋集团为例，截至2021年6月30日，远洋保持“三道红线”全绿，手持现金382亿元，此外还拥有已获批尚未提用的额度约2424亿元，为其持续开展城市更新业务奠定了基础；同期的中海地产亦是财务稳健型房企的代表：资产负债率为60.2%，净借贷比率33.8%，继续保持“绿档”。

第三，具备较强的建设、运营能力。城市更新是一个综合工程，不是简单的建筑物复原重建，其更重在更新，重在品质的升级。这就要求城市更新企业不仅要具备较强的建设、运营能力，还要能够优化升级原有城市的服务能力，具备建设-运营-服务一体化的综合能力。

城市更新项目主要是通过运营自持业态，来获取长期稳定的回报。企业能否把建成的项目运营出效益、激发出活力才是整个城市更新对区域价值提升的关键。

城市更新作为未来发展趋势之一，拥有巨大的市场空间和利润空间。综合实力突出，财务状况稳健的房企，无疑将成为城市更新赛道上的主角，为自身业绩增添更多可能。

部分参考资料：
[1]《城市更新政策收紧，哪些房企将要凉凉？》，迈点空间租赁

[2]《城市更新已进入政策密集期，数据释放积极信号》，乐居网

[3]《城市更新》，秦虹苏鑫

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