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市场下行，土地接连流拍，投资工作当前应该怎么做？

时间：2021-08-20 11:30:44 来源：牧诗地产圈

干地产的朋友，最近可能最为一致的感受就是：市场下行太特么严重了，压力十分巨大。

一二线可能好一些，三四线体现最为明显。

很多项目纷纷表示成交很难，以前1个月轻轻松松卖100多套，现在1个月卖30套都很难，很多项目甚至1个月只卖几套。

竞品之间只能相互降价跑量，比谁先降价降得快，跑得快。越是降价，客户观望情绪越浓。

这从数据上看也非常明显。2021 年 7 月，易居研究院监测的 40 个典型城市新建商品住宅成交面积为 2744 万平方米，环比下降 12.8%，同比下降 20.4%。

随着调控效果显现，新建商品住宅市场降温显著。

从政策面来看，7 月新房调控政策集中在部分热门城市，如北京出台新房销售摇号新政，南京提高新房报名资格要求等。

但今年上半年各地调控政策密集出台，导致不少买家购置心态发生变化，继而影响了新建商品住宅市场表现。

预计未来几个月，调控对新房成交的影响将持续“发酵”，新房成交量将随着转冷的市场预期继续回落。

①

我们在去年夏季以后，首先有“三道红线”，去年年底又推出了“两道红线”，加上今年上半年加大打击违规使用经营贷、消费贷方面的力度，迫使房地产与金融脱离。

房地产调控完全是新思维，而且这次后退的余地相当小，可以说是战略性选择。

这跟我们国家推进双循环，减少对外依赖是相关的，减少房地产对资源的消耗，要将更多的资源通过金融体系导流到其它方面。

房子卖的不好，现金流就比较吃紧，能够维持基本的现金流就不错了，哪还有资金搞新的投资呢？开发商们直接“躺平”！

因此，我们这一个月明显发现很多城市都出现土地流拍了，甚至很多以前的热点城市热点板块都出现了流拍！多个城市叫停或暂缓二次集中供地。

7月29日，长沙市自然资源和规划局发布公告，将第二批住宅（含商住）用地集中出让时间由7月推迟至8月。

8月6日晚间，深圳公共资源交易中心官网发布公告，中止出让原定于8月9日挂牌的22宗地的使用权，具体出让时间另行公告，参与房企已交纳的竞买（投标）保证金将原路退回。

8月10日，天津市规划和自然资源局发布天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告，61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的公告时间延长至8月31日，挂牌起始时间统一调整为今年9月1日9时起，挂牌截止时间统一调整为今年9月10日。

8月11日，青岛市自然资源和国土局以及青岛市各区自然资源局纷纷发布公告，7月30日青岛市公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

8月13日晚间，上海市宣布第二批住宅用地集中出让公告延期至9月，成为又一个公开延期二次集中供地的热点城市，此前已有多个城市叫停或暂缓二次集中供地。

②

即使不搞集中出让的城市，也纷纷出台了“预出让制度”，大搞制度创新。

什么意思呢？也就是说政府挂出一块地以后，开发商先缴纳保证金进行“预报名”，预报名后可以根据地块指标向政府提出建议，政府结合开发商们的意见后再重新挂出地块。

预出让制度，乍一看感觉政府领导非常的民主，终于可以安生听一回开发商们的意见了！

然而，可能领导的关注点并没有我们想象得那么好。

牧诗猜测，叫停集中供地以后，搞预出让制度也好，领导们核心想要解决的问题还是：杜绝土地流拍！

业内朋友都知道，土地流拍对于政府领导来讲是一件很没有面子的事情，流拍说明这里市场不景气嘛，长期流拍会严重影响市场信心，进而影响当地的土地出让！

一直卖不出去土地，让政府怎么过日子呀！公务员要发工资，贷款利息要还，正常的市政工程款要支付...

而且今年卖不出去土地，翻过年再卖出去的土地，土地收入大部分可就不是地方政府的了，你说领导们急不急？

听一位自规局朋友讲，他们局因为这个月挂出来的土地流拍了，局长被叫到市长办公室被指着鼻子骂...

原来政府领导们也不容易，和我们企业一样，都有着背不动的KPI...

基于市场不好，开发商躺平，政府卖不出去地的情况下，这个月各位投资总们应该经常被领导们接待。

领导们主动约各位投资总们到办公室亲切会谈，甚至私下请各位投资总们吃饭，抛出各种橄榄枝，背后的出发点很简单，那就是：你买我一块地哇？

③

那这段时间，我们的投资工作应该怎么做？牧诗有几点建议：

1、首先我们要清晰地意识到，当前市场环境确实是比较糟糕的，而且看这架势下半年不会好到哪里去，投资切不可冒进，切不能带有预期，一定要充分预判风险！要不然真容易投到沟里去了。

2、但“危”中有“机”，别人贪婪我畏惧，别人畏惧我要贪婪！当前情况下大家都不拿地，那就是拿地的好机会。

投资工作不能停，大家依然要做好市场研究工作，要去找更多的优质土地，做好项目储备，优中选优，积极争取，择优获取。

3、积极向政府要条件。

既然政府的地卖不出去，领导们比较紧张，那就要敢于向政府要条件，降地价在这个时点也不是不可能，争取一些优惠政策也是完全有机会的，勇敢地向领导们提出来！

4、做好市场研究和后评估。

这段时间因为投资标的相较平时会少很多，投资也就没有平时那么忙，那么就要加强市场数据的研究和沉淀工作，总结过往投资项目的经验和教训，修炼好内功，锻炼好团队，为下一波投资机会的到来打好基础。

5、最为重要的还是，投资也要协助营销、财务，把房子卖好把资金回回来，只有这样才能有更多资金去买地。

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