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房地产企业代建业务净利润率达到60%？

时间：2021-08-20 11:12:46 来源：工程管理联盟

日前、建业集团旗下代建平台中原建业发布了上市后的首份半年报；

一个值得注意的数据是、在房企打响利润保卫战的时候、代建业务的利润率确保持了较高水平；

中原建业披露、公司上半年净利润率高达57.1%、居于行业第一位；

从公司商业模式来看、中原建业主要成本是人力及部分费用，如果运营能力及品牌价格能不断提升、未来一段时间内、公司净利润率仍有望保持在60%左右的水平。

随着国家对楼市政策及市场的变化、给房企带来了巨大的挑战、对小型房企来说、出于成本管控、品牌升级以及盈利能力等方面的诉求，有较大的代建需求，公共住房及城市更新领域对于代建的需求、潜力也相当大。

对于房地产代建市场、在未来仍拥有广阔的发展前景。

越来越多的房企进入了代建市场，掀起了房地产行业一股新风潮，但是代建并非是房企带着品牌就可以成功操盘，代建管理背后的逻辑才是核心竞争力；

“绿城管理”作为代建行业的开荒者、是房企开展代建业务必须学习的对象；

今天小编与大家共同发掘代建开荒者“绿城管理”是如何一步一步走到代建王者的地步？

其背后是怎样的经验管理逻辑？

一、代建开荒者---绿城

绿城起源杭州、同样绿城代建的起点也是起步于杭州，2005年绿城以工程代建形式承接了杭州江干区一个城中村项目；

以这样的起点、绿城代建雏形形成、从尝试做政府代建开始、没有为了企业盈利、也没有形成商业模式的规划、更没有想过会成为未来房地产市场的代建王者及上市；初心更多是未来帮助政府解决城中村、保障房建设的管理难题；

绿城通过政府项目的代建、积累了一些代建管理的经验，但主要还是聚焦在工程建造管理的环节，无需融资、品牌、销售及供应链体系输出；

绿城并未把代建纳入业务中心、重心依然在传统的房地产投资与开发上、在高速扩张下绿城储备较大规模的管理力量和资源，然而2010年、宏观调控政策出台、房地产市场下行、绿城作为销售规模第二的房企、主要产品为中高端、成为调控的重灾区；

上帝为你关上一扇门、同时也会为你打开一扇窗；

在调控下、企业经营举步维艰、项目停滞、人员及资源出现严重过剩，绿城人无地施展拳脚、唯有向外看、把管理能力输出、帮助别人操盘、绿城管理商业代建应运而生；

2010年绿城管理进入商业代建这个无人区；

同年绿城第一个商业代建项目在李军和团队的摸索下落地浙江温州；

万事开头难、商业代建重要的目标就是帮助中小开发商操盘，再次之前没有什么成功案例可以参考，初期碰到了各种纷繁复杂的问题；

首先、委托方和代建方的合作理念差异，委托方之所以选择代建是需要代建方的品牌和管理能力、最终目标是以利润为导向，对目标成本控制严格，毕竟利润最大化是每个委托方老板的心愿；而代建方首要保障的是品牌的荣誉，需要品质展现才能保障委托方目标，品质的展现势必会增加成本的投入，这个过程中双方就会磕磕碰碰。

其次、代建方仅仅是操盘代表、多数情况下土地和资金均为委托方投入，资金的管理是以委托方为主，委托方的资金往往来自单项目、项目销售的好或不好都可能发生资金问题，销售好时资金若被调用对后续项目的建设目标、品牌风险均有较大影响；销售不好代建协议约定的目标无法实现、委托方同样会采取清退或索赔的措施。

代建业务作为新兴的地产模式、摸索过程中虽然有很多的痛点、但同样也是机会；

代建和传统开发是完全不同的商业模式、操盘方要从甲方的投资角色转变成乙方的服务角色。

二、代建竞争力---人才

很多人认为代建的核心竞争力是企业品牌，利用企业的标准化管控模式去操盘代建项目，但是往往出现的是水土不服，对客户的研究、当地的市场、产品的配置等过于注重公司标准的落地，无法因地制宜匹配产品、只所以需要代建管理、委托方除了看重企业的品牌更重要的是操盘的能力，只有这样才能满足委托方要的是利润；

所以代建管理的价值除了品牌的竞争力、更重要的是企业原来的组织文化和产品精神得到延续，这就需要企业培训的优秀人才进行传承，让人才的经验转化为价值；

绿城管理的代建核心力量是人才，在2014年融绿之争后、绿城元气大伤、企业经营困难、拿地停滞、开发规模不断萎缩、人员编制过剩严重，在此情况下、很多绿城人面临最大的问题是：去哪里？

绿城管理的成立巧合承接了绿城这部分的生力军、很多的优秀项目总及管理人员选择加入了绿城管理这个代建新业务，为绿城管理的发展奠定了可持续的力量；

代建管理模式不同于房企传统的组织管控模式，代建管理更多是以“服务”为主，类似上门的“家政保姆”，在项目推进过程中“雇主”（委托方）对“保姆”（代建方）提出各种要求，往往因时间原因、“保姆”是无法事事寻求平台支援或平台决策的，这就需要代建方委派的“保姆”（一线的团队）有临场应变的能力和专业扎实的技能；

绿城管理把这种服务模式称为“按需定制”，所以传统房企组织管控模式注重的：产品标准化、管理标准化、动作统一化、考核数据化等高周转的方法无法匹配委托方的需求，因为委托方往往是单项目需求；

代建方要做的、就是“理解需求、响应需求、满足需求”，借用企业优秀的经验和自身的专业做好“保姆”工作；

俗话说：众口难调、每个委托方的需求、对项目的关注点都是不一样、真正做大满足多方需求是很难的，所以不能简单的用一套管理标准打天下；这也是当下代建市场很多房企做代建存在的普遍问题；

代建方能否对一个项目操盘成功，除了“保姆”依托的平台、更重要的是“保姆”通过自身专业能力和经验优势、让项目跑是更快、效益更高。

人才始终是第一生产力、对代建行业同样如此。

三、代建的未来---生态平台

代建模式的形成、主要是城市居民需要高品质的好房子、同时很多社会资源因自己获得土地却缺乏开发高品质好房子的团队，在多种需求的市场下产生了代建，不仅仅商业代建、同样政府代建需求量也出现井喷，因为未来、中国房地产开发模式可能从香港模式逐步向新加坡模式转变，政府主导的保障性住房以及城市更新等业务也对代建需求更大；

代建就好比“农贸市场”，雇主有块地、代建方带着种子（成熟产品、积累的经验）、带着工具化肥（供应链）去帮忙种地、然后拿到“农贸市场”去卖、既是生产者也是销售者；

代建作为“保姆”本质上赚的还是辛苦钱、需要各种社会资源的支持；

“农贸市场”里需要更多、更优秀的种地好手、绿城管理联合中原建业、雅居乐房管、金地管理、当代绿建、华润置地这些代建先行者、成立轻资产联盟；丰富农贸市场的产品、让雇主有更多的选择、同时可以实现资源互补、形成代建生态平台，打通行业的交流与分享、协助与发展；

未来“农贸市场”吸引的不仅仅是有代建业务的房企、同样具有优秀经验的操盘手也加入了代建管理大潮中、随着地产行业的洗牌、人才过剩成为事实、优秀的地产人才何去何从？

品质为先的时代、代建服务最终的竞争还是人才的竞争、具备优秀经验的地产人到“农贸市场”寻找雇主、帮忙种地、也许是后地产时代地产人的新方向！

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