房地产开发中地勘工程管理解析

时间：2021-06-22 12:07:24 来源：有得管理分享汇

又是一篇约稿，前几天一位朋友让瑞得聊一聊地勘的相关内容，说实话，思考了好几天从哪下笔

地勘由于金额不大，一般在10元/平米（项目建筑面积）左右，占比不到1%，因而很少受到关注但地勘结果是后续设计的基础，地勘质量直接影响到项目的安全和成本，的确也是需要重点关注的点本文就跟大家聊一聊地勘的相关知识，供大家在日常工作中参考

题纲

01 什么是地勘

02 地勘方法和技术

03 地勘成本管理

01、什么是地勘

1.1 地勘定义：

地勘是地质勘查工作的简称。一般可理解为地质工作的同义词，是根据经济建设、国防建设和科学技术发展的需要，对一定地区内的岩石、地层构造、矿产、地下水、地貌等地质情况进行重点有所不同的调查研究工作。

1.2 地勘目的:

查明有无影响建筑场地稳定性的不良地质作用，存在的话，评价其对工程建设的影响。

查明场区的地下水存在类型，水位埋深及埋藏条件，提供地下水位动态变化基本规律。提供建筑抗浮设计水位和防渗设计水位建议值

查明地层成因年代，地层结构特征，地基土层的物理力学性质和空间分布的特点，提供各土层室内外试验，测试成果及综合统计结果，分析评价浅层土对结构材料的腐蚀性。

1.3 初勘和详勘的区别

地勘分为初勘和详勘，是由浅及深分阶段地进行的

1.3.1 初勘

初步勘查是在场址经批准后进行。其目的是全面查明选定场址的工程地质条件，对场地内各建筑地段的稳定性和工程地质问题作出定量评价，并为确定建筑工程的形式、规模、主要建筑地基基础工程施工方案及对不良地质现象的防治工程提供足够的工程地质数据资料。

其主要任务是：
① 初步查明场址地层岩性、构造、岩土的物理力学性质、水文地质条件及冻结层深度；
② 查明场地不良地质现象的成因类型、分布范围、对场地稳定性的影响程度及其发展趋势；
③ 对设计地震裂度为七级及其以上的建筑物，应判定场地和地基的地震效应；
④ 对水工建筑物场地区附近的天然建筑材料进行初查。

简单的说，初勘是为初步设计提供依据的

1.3.2 详勘

详勘即指详细勘察。经过选址勘察和初步勘察之后，场地工程地质条件已基本查明，
详细勘查目的是补充初勘工作中的不足之处，使每个建筑物下的地基条件完全明确，以便为地基基础设计、地基处理与加固、不良地质现象的防治工程，提供设计数据和资料，即对具体建筑物地基或具体地质问题进行钻探，为施工图设计和施工提供工程地质资料对于单项工程或现有项目扩建工程，勘察工作一开始便应按详勘阶段进行)。
其主要任务是：
① 查明场地内的地层结构、岩土的物理力学性质，并对地基的稳定性、压缩性及容许承载力作出评价；
② 查明地下水类型、埋藏条件和侵蚀性，必要时还需查明地层的渗透性、水位变化幅度及其规律；
③ 提供不良地质现象的整、防治工程所需资料和数据；
④ 判定和查明地基岩土和地下水在建筑物施工和使用中可能产生的变化和影响及其防治所需的资料；
⑤ 对水工建筑区附近的天然建筑材料进行详查。
场地较小且无特殊要求的工程可合并勘察阶段。

当建筑物平面布置已经确定，且场地或其附近已有岩土工程资料时，可根据实际情况，直接进行详细勘察。

简单地说，详勘是为施工图设计提供依据的
详细勘察的成果应满足施工图设计的要求，所以它应提出详细的岩土工程资料和设计、施工所需的岩土参数；
对建筑地基作出岩土工程评价，并对地基类型、基础形式、地基处理、基坑支护、工程降水和不良地质作用的防治等提出建议。

02、地勘方法、技术

勘察常用的方式有物探、钻探和坑探等几种，应根据勘察的目的及岩土的特性合理的选择勘察方式

2.1 物探：

地球物理勘探简称物探，是通过研究和观测各种地球物理场的变化来探测地层岩性、地质构造等地质条件的。

物探是一种间接的勘探手段，其优点是较之钻探和坑探轻便、经济、快速，能够及时解决工程地质测绘中难于推断而又急待了解的地下地质情况，所以常常与测绘工作配合使用

其又可做为钻探和坑探的先行或辅助手段

常用的物探方法有直流电勘探、交流电勘探、重力勘探、磁法勘探、地震勘探、声波勘探和放射性勘探等

2.2 钻探

钻探是使用钻机在地层中钻孔，以鉴别和划分地表下地层，并可以沿孔深取样的一种勘探方法（喜欢看盗墓小说的，可以参考“洛阳铲”），钻探是直接勘探手段，能可靠的了解地下地质情况，在工程勘察中是必不可少的，钻探是工程地质勘察中应用最为广泛的一种勘探手段，可以获得深层的地质资料

2.3 坑探

坑探是用人工或机械方式进行挖掘坑、槽、井、洞，以便直接观察岩土层的天然状态以及各地层的地质结构，并能取出接近实际的原状结构土样

2.4 勘探方法的选择

对于开发项目来说，物探只能做为参考、辅助手段，不能直接做为初步设计或施工图设计的唯一依据

钻探比坑探工效高，受地面水、地下水及勘测深度的影响较小，故广为采用

但钻探也有不易取得软弱夹层岩心和河床卵砾石层样品，钻孔叶不能用来进行大型现场试验，因而，有时在关键部位还需要采用便于直接观察和测试目的层的平洞、斜井、竖井等坑探方式

2.5 超前钻

地质勘测中还有一个常被提起的工作，“超前钻”，很多朋友对超前钻的概念及作用不太清楚，在这也进行一下介绍
超前钻属施工勘察，当基桩挖到持力层时，为查明基桩持力层下不少于5米范围内有无软弱夹层、空洞等不良地质作用而进行的勘探钻孔勘察。

主要是针对岩溶地区基桩，在成桩之前采用钻探方法查其桩底基岩情况，基本上是一桩一孔、大桩多孔。一般是在桩设计图出来之后，挖桩到位，倒砼之前进行。一般地层可以选点进行勘察，岩溶地区最好每桩勘察。

03、地勘成本管理

地勘成本管理应关注两方面的成本，一是地勘工程本身的成本管理，二是地勘成果带来的成本影响管理

3.1 地勘工程直接成本管理

地勘工程由于其造价不高，因而不是传统成本控制的重点，很多人对地勘直接成本不是很重视，因而对地勘直接成本了解不多

地勘工程直接成本可以从三方面进行管理

3.1.1 勘察单位选择

市面上的勘察单位不少，对于房地产开发项目来说，总收费原本就不高，勘察单位的经营压力导致很多勘察单位低价中标，为了匹配报价，实施人员的整体水平素制普遍不高，经验不足，且往往为了控制成本采用少打孔，浅打孔的方式，导致地勘结果与实际偏差较大，这往往会对后续的设计工作带来灾难性的后果，因而，建议在地勘方面不可太省

3.1.2 地勘工程量

地勘的工程量以钻探为例，主要受孔数和孔深的影响，即工程量=孔数*孔深

钻孔数量

在勘探点平面布置图里有取土孔、标贯孔、静探孔、探井、鉴别孔、波速测试孔等等，控制孔对应一般孔，技术孔对应鉴别孔，控制孔可以是技术孔也可以是鉴别孔，同理，技术孔可以是控制孔也可以是一般孔，但有一点，作到控制性钻孔满足取土孔总数量三分之一的要求，具体数量可可以参考一下区域资料

布孔方式一般是沿建筑物基础的中线和交点处布置，这也是校验钻孔布置是否合理的依据之一

钻孔深度

孔深和建筑物基础宽度有关，具体孔深=钻具总长-机上余尺-机高

3.1.3 现场实施

地勘现场弄虚作假的情况比较多，只要甲方不在现场量孔深，勘查方提报数据经常掺水分。

因而安排旁站，现场核实数据是非常必要的，同时建议晚上不要让勘查方擅自终孔，最好在甲方的监督下起钻，一定要在有旁站的情况下要求勘察单位终孔量孔深，这样会节省不少成本
3.2 地勘工程间接成本管理

应该说，地勘直接成本对一个开发项目的影响不大，设计环节却会影响建安成本的70%，而地勘数据做为设计工作的基础输入条件，自然对成本影响是巨大的，特别是对基坑边坡、基础以及地下室等与土体有关部分的成本造价将起到决定性作用。

现在常见一些勘察单位向甲方提交偏于安全甚至过于安全的勘查成果，导致后续的设计结果也会过于保守，这对成本控制自然是非常不利的。因而要做好对勘察报告的审查

勘察报告中影响成本的关键参数主要有三个：

3.2.1 抗浮设防水位

抗浮设防水位指为满足建设工程基础抗浮设防安全、抗浮设防设计技术经济合理的需要，根据场地的水文地质条件，地下水的长期观测资料和区域的地区经验，预测建设工程基础在施工期间和使用年限内可能遇到的地下水的最高水位，用于设计按静水压力计算作用于建筑工程基础的最大浮力的水位

对于抗浮设防水位的确定要关注几点：

① 抗浮设防水位不是工程所在位置的常年最高水位，更不是勘察期内的当前水位，而应综合分析历年水位地质资料，根据工程重要性以及工程建成后地下水位变化的可能性确定抗浮设计的设防水位

② 只考虑施工期间的抗浮设防时，抗浮设防水位可按一个水文年度的最高水位确定。也可以按勘察时实测的场地最高水位，并根据季节变化导致地下水位可能身高的因素，以及结构自重和上覆土尚未施加时对地下结构的不利影响等因素来综合确定。

③ 建筑地下结构临近江河湖等大型地标水体，并且与本场地地下水由水力联系时，可按地表水体百年一遇的高水位及其波浪雍高，结合当地地下排水管网等情况，并根据当地经验，综合确定抗浮设防水位。

对于城市中的低洼地区，则应根据特大暴雨期间可能形成街道被淹没的情况确定。对南方地下水位较高，地基土处于饱和状态的地区，抗浮设防水位可取室外地平的高程。

④ 当建设场地处于斜坡地带，地下室或其他可能产生明显水头差的，地上的地下室。进行抗浮设计时应分析地下水渗流在地下室底板产生的非均荷载对地下室结构的影响。

3.2.2 建筑场地类别

岩土工程勘察规范2008版GB 50021-2001、3.1.2 根据场地的复杂程度，可按下列规定分为三个场地等级：

一级场地（复杂场地）
符合下列条件之一者为一级场地(复杂场地)：
① 对建筑抗震危险的地段；
② 不良地质作用强烈发育；
③ 地质环境已经或可能受到强烈破坏；
④ 地形地貌复杂；
⑤ 有影响工程的多层地下水，岩溶裂隙水或其他水文地质条件复杂，需专门研究的场地。

二级场地（中等复杂场地）
符合下列条件之一者为二级场地(中等复杂场地)：
① 对建筑抗震不利的地段；
② 不良地质作用一般发育；
③ 地质环境已经或可能受到一般破坏；
④ 地形地貌较复杂；
⑤ 基础位于地下水位以下的场地。

三级场地（简单场地）
符合下列条件者为三级场地(简单场地)：
① 抗震设防烈度等于或小于6 度，或对建筑抗震有利的地段；
② 不良地质作用不发育；
③ 地质环境基本未受破坏；
④ 地形地貌简单；
⑤ 地下水对工程无影响。

注：

a 从一级开始，向二级、三级推定，以最先满足的为准；第3.1.3 条亦按本方法确定地基等级；
b 对建筑抗震有利、不利和危险地段的划分，应按现行国家标准《建筑抗震设计规范》(GB 50011)的规定确定。

可见对建筑场地类别的判断直接影响其结构类型、结构含量等，因而要特别关注对于建筑场地类别的判定，除地勘单位地勘报告中判定的场地类别，还需要对标周边项目的地勘信息，及时发现对建筑场地类别评判过高的情况

3.2.3 天然地基岩、土特性指标

地下岩石、土的承载力不同，直接影响基坑支护、地基处理、地上结构形式等，因而是审核地勘报告的重点之一

做为建筑地基的岩土，可分为岩石、碎石土、砂土、粉土、粘性土、人工填土等，具体的岩土划分可参见国家相关规范

3.2.4 管控措施

以上三点直接影响到整个项目特别是地下室部分的结构成本指标。甲方应会同有关技术部门进行详细研究，另在勘察开始阶段，建议建设单位应在勘察任务书及设计任务书中备注如下要求：

① 有地下室时勘察方案需考虑满足基坑支护设计要求。

② 同一项目分期开发时，其地质勘察应该同时满足远期与近期工程开发的要求。

③ 需进行场地地震安全性评价工作的，在进行地质勘察时，应同时考虑场地地震安全性评价的要求，并将地质勘察钻孔作为场地地震安全性评价所需的工程钻孔，重复利用。

④ 布置勘察孔时，应结合地下室(有地下室时)范围、标高、层高综合考虑，确定孔距、孔深，以及控制性孔与一般性孔的数量比例。

⑤ 当地下室有抗浮需要时，应明确要求提供设计抗浮水位。

⑥ 对地质报告，设计单位应认真审阅，并应对地质报告内容及数据的准确性、完整性提出意见并及时反馈给甲方。

04、总结

地勘是项目开发初期必须进行的工作，虽然地勘工程造价不高，但其对后续设计成果的影响非常大，对部分分部分项工程的设计成果起到决定性作用，因而对于地勘工程，不能因为其直接成本不高就听之任之，应该把成本管控前置到地勘阶段，以得到更优的成本结果

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