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复合地产，新地产时代的高阶打法

时间：2021-06-17 10:45:24 来源：無房

最近，地产业出现了一个新苗头：利润干不过制造业。

这源自某房企老板的自曝：刚拿下的几块地“努力做到1%-2%的净利润”。话题引发热议，背后则是传统招拍挂越来越难走的行业现实。

一片哀嚎声下，传统高周转走到尽头已是不争的事实。但俗话说，上帝每关上一扇门，就会打开一扇窗，放在地产行业也适用。

去年底我们提出，地产行业已进入为城市发展贡献力量的新地产时代了，而目前看来新地产时代最明显的特征是走复合地产的道路。

何为复合地产？复合地产的概念最早由奥园提出，并用二十余载不断丰富其内涵。

复合地产，是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他关联产业有机整合，从而将某种既具有号召性又具有贴近性的生活方式完整地体现在房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中。

复合地产的最终目标，是满足房地产对消费者的实用性功能价值之外，为消费者创造出充满体验的生活感受和文化价值，使消费者享受到美的人居生活。

1、复合地产有什么不一样？

你是否畅想过这样的理想生活场景：居住的社区生活圈内，孩子可以享受到优质的教育资源，老人能享受到优质的医疗、养老资源，家门口就能享受到商业、跨境电商、医美等产业带来的便利，满足自己日常逛街、社交、消费等需求。

这正是复合地产想要实现的。而毋庸置疑的是，这种高品质、高品位的美好人居生活，将引领未来的地产开发潮流。

但复合地产究竟该怎么做呢？自90年代提出“复合开发”这一概念以来，二十余年间复合地产创造者奥园已进行了诸多成功尝试。

△ 广州奥园国际中心

以广州奥园国际中心为例，该项目是一个汇集商务办公、旅游购物、娱乐休闲、酒店会展、公共服务于一体的综合性商务商贸服务中心。

开发期间，奥园为项目导入构建综合生活方式的复合地产模式，将商业、健康、医美、跨境电商等与房地产有关联的产业，整合进社区的生活内容，实现区域生活方式的跃升。

在此之前，该项目仅是番禺区普普通通的旧村，谁曾想经过数年的打造，这片旧村的生活氛围发生了翻天覆地的改变，奥园国际中心也成为奥园复合地产最具代表性的项目之一。

除了地产与商业的结合外，复合地产还有更多样化的模式，比如地产+养老。

无独有偶，同样在广州番禺区，奥园还投资建设了广州市桥南街颐康中心——奥园健康幸薈里颐康中心，项目规划了康养生活区、康复训练区、长者日托休息区、文化娱乐区等功能区，并设立奥园第一综合门诊部、番奥社区颐康服务站。

最重要的是，奥园健康幸薈里颐康中心加入了番禺区“医共体”，在内部实现了医康养无缝链接，为长者提供全托、日托、生活照料、助餐配餐、精神慰藉、辅助租赁、家居改造、文化娱乐、紧急救援等覆盖全生命周期的养老服务。

伴随项目在社区中落成，这里俨然成为了周边长者晚年生活的理想港湾。因此，两会期间，幸薈里颐康中心荣获央视媒体重点报道；各级政府领导、专家、同行曾多次莅临调研参观，对幸薈里颐康中心模式给予肯定。

据悉，未来在广州相关养老政策的指导下，奥园还将积极在社区普及家庭养老床位政策，进行建床业务拓展。同时，公司将继续以“养老”为核心，以长者需求为导向，将幸薈里颐康中心模式推广和复制到其他社区，打造全国范围具有示范引领作用的综合养老服务体系。

△ 奥园健康幸薈里颐康中心

除上述两大项目外，奥园还进行了诸多复合地产模式的探索与深耕。比如，广州南国奥园就是地产与体育、教育复合下的产物；而珠海最大的城中村改造项目之一，珠海翠微村则是集地产、文旅、教育和商业为一体的复合地产标杆项目。

值得注意的是，复合地产并不是简单的产业结合，而是要结合城市区域发展的实际情况，进行差异化配置，通过项目场景打造、业态品牌有机组合等方式，引领当地老百姓的生活。

2、复合地产大有可为

不过，复合地产看起来容易，做起来难。早在2002年，奥园就强调做复合地产容易存在六大误区：

第一、将复合地产等于一个名称，一个标签，“标签化倾向”；

第二、将复合地产等于配套设施，简单化理解；

第三、将复合地产当作解套办法，卖不动房子了，就找个复合主题做卖点，当成一种市场手段；

第四、将复合地产当作口号，当成结果，而不是当成一个完整的流程；

第五、认为复合地产可以随意移植，照抄图纸，照搬设施，而忽视了当地的文化背景、社会内涵；

第六、认为随便一个主题都可以复制到房地产中，随意复合，无限复合。

总结起来就是，要做好复合地产不能光懂概念，不要为了复合而复合，还要懂商业、懂教育、懂健康等与房地产有关联的产业整合成社区内容。

拿奥园来说，二十余年来持续推动业务多元化，用更新、更敏锐的触角来不断丰富复合地产内涵。

当前，奥园在持续深化“一业为主，纵向发展”战略布局下，已涵盖地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新、教育、美丽产业等多元业态。

有如此深且广的布局，才能将这些多元业态聚合到复合地产这个大盘子当中。

而从开发商的角度来说，通过多元化产业与房地产的结合，不仅将传统住宅开发的硬实力体现出来，还能高效导入自身多元产业，把企业软实力融入到城市发展中，最大程度避免产业空心化等问题。

深入剖析奥园的复合地产开发模式，发现它不仅对行业来说有借鉴价值，还十分契合当下的行业发展大势。

当下，房企纷纷转向城市运营这个终极命题，但做法各异，而像奥园这样深耕复合地产二十余年之久的房企，更能抓住机遇，厚积薄发。

3、结语

没有失败的行业，只有失败的企业。只要公司能够创造新的价值，通过足够有技术含量的产品形成企业壁垒，就能超越时代，跨越周期。

对地产行业来说，传统开发模式已经不可持续，未来是从造房到造城的新地产的天下，更需要房企具备做复合地产的经验与能力。

机会总是留给长期有准备的人，当下之于像奥园一样的房企而言，反而是进入了最好的时代。

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