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集中供地背后，中小房企陷入拿地困局

时间：2021-06-17 10:36:57 来源：無房

“现在哪儿还有开发商？准确来说我们都是政府代建方，没有钱赚的。”在广州的首轮集中供地过后，某龙头房企投资部的张女士这样说道。

据了解，该房企在首轮集中供地中颗粒无收，而那些有所斩获的房企，其实也并不好过。

最突出的例子就是滨江。杭州首轮集中供地后，豪取多个地块的滨江董事长事后坦言：“我们会努力做到1%~2%的净利润水平”。而实现这一目标的前提还包括“团队精干、管理高效、融资能力、品牌影响力”等等。

在集中供地的浪潮下，滨江的遭遇只是一个缩影。

房企尤其是中小房企，被集中供地乱了阵脚、乱了心态。拿错地可能会死，不拿地就只能等死，首轮拍地过后，中小房企惊觉自己已经陷入了骑虎难下的境地。

1、心理层面的双重博弈

在房兄看来，集中供地对于中小房企影响，更多在于心理层面，既有外部的，也有内部的。

先来说说外部的影响。拿正在进行的618购物节打比方，集中供地好比不允许消费者在平时网购，每个季度给1天时间让大家集中消费。

这会发生什么？购买需求的集中释放，必然会推高商品的价格，消费者作为一个群体，将被迫付出更高的成本。

同样的事情正发生在房企身上。相比而言，房企要买的土地属于生产资料，是必需品，所以房企比消费者更加被动。

从数据上来看，首批集中供地的特点就是土地价格蹭蹭上涨。最典型的是重庆，46宗土地中有22宗的溢价率超过50%，最高的一块地，溢价率达到了130%！

广州、杭州、无锡对于溢价率作出了限制，但是需要开发商竞争自持。杭州首日的32宗土地，几乎每一块都顶着30%的溢价率上限成交，其中有24宗进入了竞自持环节。

无锡、长春的情况也差不多，平均楼面价相比去年出现了超过20%的跳涨。

由此可见，集中供地加重了土地的稀缺属性。房企们面对“数量有限、即将售罄”的土地纷纷杀红了眼，前期的利润测算通通被抛诸脑后，心态已然大乱。

这让集中供地演变成了一场大型的“饥饿营销”，所有买方都被迫付出了更高的价格。

这场心理博弈还出现在房企内部，尤其是各个区域分公司之间。

原因其实很简单，公司的土储快开发完了，一旦区域分公司没有土地，就会面临合并、撤销的结局。分公司领导也要想办法保住自己的位置，至少要拿到地，要有项目可做，手下才能有饭吃。

因此，房兄了解到，很多区域分公司已经把拿地上升到了硬指标。明知可能会是一场踩踏事故，也要硬着头皮上。

毕竟，地拿贵了损失的是公司，但没有地，区域分公司肯定先撑不下去。

一位TOP10房企的人士曾指出：“很多地一拿基本就是亏的，我确实没办法理解那些抢红了眼的。我们资金成本这么低，都算不过来，它们（指当地中小房企）怎么能赚到钱？”

从专业的角度来说，陈成没有说错。但他不知道的是，大型房企不缺土储，拿地是为了长期发展；而中小房企需要土地“续命”，对于它们而言，能否拿到地实际上是一场生死竞速。

2、拿到地也焦虑

拿不到地要焦虑生存问题，拿到了地，房企开始焦虑如何做出利润。

对于滨江董事长“净利润1%~2%”的言论，网友们戏称：地产进入了余额宝时代，做项目约等于购买低息理财产品。

虽然房企不愿意面对，但这的确是个让人尴尬的事实。

一位TOP40房企的副总说：之前的预判还是太过于乐观了，实际形势比预想的严峻太多。之前我们在重庆拿地，溢价率都不高，现在的溢价率普遍飙到了50%以上，之前拿地的楼面价才六七千，现在都要一万多了……

这位副总看来，当前的土地价格只有两个结果：要么让房价涨一涨，要么，让这部分拿到地的房企都亏损。

据明源地产研究院统计，当前的土地成本已经占到了总成本的60%以上。有些项目的精装销售价跟楼面价仅仅相差6000元左右，必须死扣成本才能做出微薄的利润。

问题是，因为美国大肆“放水”的缘故，今年原材料的价格出现了普涨。

原材料的涨价幅度有多大呢？据传，一个建材厂家把四月份的销冠给开除了，原因是4月份原材料的价格比5月份低太多，该销冠大量签单给公司造成了重大损失。

今年，从玻璃、混凝土、钢材到板材，原材料的价格一路向北，给房企再次补了一刀。

地价上涨，建安成本上涨，降低的只能是房企的毛利率。据中信建投的测算，近期集中供地的个城市中，杭州各项目的平均隐含毛利率为12.8%，无锡为17.4%，重庆仅仅只有6.7%。

3、土地争夺战还将继续

房兄在《無房 | REITs问世，地产行业迎来大变局》这篇文章中提到了一个观点：在存量经营时代，中小房企“弯道超车”已经很难完成。

这在两集中供地下体现得尤为明显。在没有利润也要被迫拿地的环境下，中小房企越来越难熬出头，更可能的结局是逐渐在行业中销声匿迹

摆在眼前的是，如果土地争夺战不停止，中小房企连生存都困难，又何谈“弯道超车”呢？

对此，某位长三角区域房企投资部人士林凡指出，“从目前来看，首轮集中供地的赢家只是少数，各家房企的投资条线业绩压力都不小，而且颗粒无收的房企肯定不会善罢甘休，所以我觉得接下来还是会面临激烈的竞争。”

林凡认为，当前中小房企无利润拿地的方式很危险，但也没有办法。他续称：“在一些公司，以土地成交价来测算结果肯定是亏损的，但是激烈的竞争和拿地诉求的双重作用下，中小房企也只能承担风险去寻找机会。”

另一位TOP房企的副总持有类似的观点：“一旦某个城市的土拍结束了，没有拿到地的房企手里一大把资金没地方去，就只能去抢下一个城市的。而且，房企的恐慌情绪会叠加，第一次没有拍到，第二次往往会更加激进。”

从业界人士的普遍观点来看，土地争夺战至少短期内没有停止的迹象，厮杀还将继续下去。

在此背景下，或许我们可以理解为何有房企称开发商已经成了政府代建，为何卓越大手笔拿地又退地，也对于万科前几年的口号“活下去”有了更深一层的体会。

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