上海：推行预看房制度与工程质量潜在缺陷保险工作侧记

时间：2021-07-28 12:08:35 来源：中国建设报

　　“从来没有像今天这样，在购买一件商品时，感受到党的温暖。”日前，家住上海市闵行区颛桥镇的陆女士，在上海市建设工程安全质量监督总站和奉贤区建设工程安全质量监督站共同组织的“党建联建预看房”现场动情地说。

　　上海市建设工程安全质量监督总站站长金磊铭表示，预看房制度是上海着力提升住宅品质，不断增强人民群众获得感、幸福感，改善城市人居环境的新举措。上海在工程质量潜在缺陷保险的基础上，推出预看房制度，将市民最关心的住宅品质问题前置，同时通过保险理赔等市场手段，进一步完善事中、事后管理，形成监管闭环。

预看房制度“提前”消除质量问题

　　为贯彻落实《国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知》精神，2020年起，上海率先在奉贤区试点预看房制度，旨在突出建设单位首要质量责任，有效防治建筑工程质量问题。

　　以往交付商品房，业主通常只能在交房后知道房屋是否存在质量瑕疵，因为“为时已晚”容易产生不满情绪。预看房制度打破这一传统做法，开发商在住宅项目竣工验收前组织业主提前看房，业主在房屋建造过程中由原来的“旁观者”变为“参与者”，与开发商、施工方共同发现问题、解决问题。在奉贤区南桥镇某楼盘预看房现场，开发商邀请570名业主到场，他们在带看工程师的带领下，亲身体验预看房流程。开发商和施工团队形成快速反应机制，一旦发现质量问题，立即组织工人进行整改。

　　上海市建设工程安全质量监督总站信访数据显示，2020年试行预看房制度后，奉贤区住宅质量投诉受理量较2019年同比大幅下降，购房者满意度大幅提升。“预看房制度将住宅品质问题放在突出位置，体现的是政府管理能力和水平、开发商的诚信与责任、施工单位技术水准的提升。实施预看房制度就是要切实维护群众住房权益，让老百姓住得更舒心、更踏实。”奉贤区建设和交通工作党委书记张之华说。

　　奉贤区预看房制度的实践，为全市提供了可复制的样板。今年5月26日，上海市建设工程安全质量监督总站发布《关于在本市试行新建住宅工程业主“预看房”制度的通知》提出，6月起交付的新建住宅试行业主预看房制度，“倒逼”建设单位和施工单位消除质量问题。

工程质量潜在缺陷保险助力民生发展

　　如果说预看房制度将隐患消除在“萌芽状态”，建设工程质量潜在缺陷保险则是上海利用市场化手段对在建工程全面监管的一项创新举措。建设工程质量潜在缺陷保险(Inherent Defects Insurance，以下简称“IDI”)是指由建设单位投保的，在保险合同约定的保险范围和保险期间内出现的，因为工程质量潜在缺陷所造成的投保工程的损坏，由保险公司承担赔偿保险金责任的保险。

　　回顾IDI发展历程可以看到，2012年，上海进行IDI项目试点。2016年，上海市住房和城乡建设管理委员会、市金融服务办公室和原保监会上海监管局正式颁布《关于本市推进商品住宅和保障性住宅工程质量潜在缺陷保险的实施意见》，IDI成为上海部分地区推行的强制性保险。2019年3月，上海市住房和城乡建设管理委员会、地方金融监督管理局、银保监会上海监管局联合发布《关于本市推进商品住宅和保障性住宅工程质量潜在缺陷保险的实施意见》，在全市住宅工程中推行IDI。

　　为实现新险种跨行业监管，上海市住房和城乡建设管理委员会、地方金融监督管理局、银保监会上海监管局联合组织开发IDI信息平台，包含承保信息管理、风险管理、理赔管理三大功能。平台连接保险公司、风险管理机构、建设单位、施工单位等多家机构，并与上海市住房和城乡建设管理委员会核心系统、保险公司承保理赔系统对接，承担保险审核职能，覆盖承保、风控、理赔全流程，确保政府监管“看得见、管得住”。

　　在住宅工程建设中，保险公司委托风险管理机构进行现场检查，对发现的风险数据按照正常、轻微、中等、严重、极其严重的技术等级分类，连同风险照片、视频等一并上传至IDI信息平台。平台即时将情况告知建设单位，建设单位完成整改后再将信息上传至平台，完成销项。工程竣工后，已经投保的业主对保险范围内的质量问题，通过IDI信息平台进行索赔，保险公司接到报案即刻前往现场勘测，查验质量缺陷，进行责任认定，确定理赔流程。

　　2019年3月28日，金山区香颂丽景湾小区因进水管质量缺陷导致水污染。平安产险上海分公司财产险理赔部立即派出团队进行现场勘查，确定事故属于IDI理赔范围。本着以人为本的原则，理赔部立即启动应急预案，从查勘、定维修方案到维修完毕仅用了3天，解决了居民用水燃眉之急。同时，通过信息平台展开案件处置，于同年7月1日完成所有理赔程序，整个流程用时不到100天。

　　“政府通过IDI这项民生保险，把控建筑工程建设‘事中’风险、监管‘事后’理赔流程，使得问题建筑快速得到修复，有效保障城市住房消费者的合法权益。IDI同时助力建筑业‘放管服’，充分发挥市场经济、技术手段的作用，探索建立全社会质量共管的工作机制。”上海市住房和城乡建设管理委员会质安处处长李宜宏说。

　　近年来，上海IDI市场高速健康发展。截至今年7月12日，上海累计有1191个住宅项目购买了IDI，承保面积达到1.22亿平方米，保额超过4200亿元。保险公司为体现IDI民生保险的属性，专门设立理赔服务团队和24小时IDI服务专线电话。保险公司接到报案后，会在30分钟内与索赔人取得联系，初步判断案件性质后，一般会在两日内前往现场查勘，如果是因IDI约定的缺陷导致索赔人住宅断电、断水和水管爆裂等严重影响索赔人日常生活或其他需要急修抢修的突发情况，保险公司会立即启动应急处理机制，在第一时间采取“先抢修后查勘”的理赔程序，民生服务效果显著。

持续提升行业监管服务水平

　　通过“预看房制度”和“工程质量潜在缺陷保险”，上海进一步完善了建筑工程质量监管的闭环，管理成效显著。李宜宏表示，2020年上海住宅质量投诉较2019年下降17.4%，实现近三年来首次下降，这与IDI制度全面落实大有关系。随着《上海市建设工程建设单位首要质量责任管理规定》的出台，更加夯实了建设单位对于落实“预看房制度”的主体责任。今年，上海在部分试点的基础上，在全市全面推广“预看房制度”，老百姓对住宅质量的满意度和获得感将进一步提升。

　　近年来，上海始终将人民群众利益放在第一位，不断汇集力量，协同提升住宅工程品质。据了解，上海汇集监督机构、骨干企业、行业协会、保险机构等各方力量，共同会诊住宅工程外墙、门窗、屋面渗漏和楼面保湿、地坪开裂等质量问题，共同探索住宅工程品质提升路径，实现质量管理“社会共治”的格局。

　　上海同时从建设、设计、施工、监理等各环节深入剖析原因，从建设主体管理、行业自律、专业机构评估、政府监管等各角度研究管理对策，起草《上海市装配整体式混凝土建筑防水技术质量管理导则》《装配式住宅渗漏质量问题防控工作手册》《防控保温地坪开裂的管理规定》《关于对住宅工程开展功能性实体质量抽查比对的通知》等管理文件，初步形成可复制、可推广的管理举措。

　　“十四五”期间，上海将继续聚焦民生保障，不断提升行业监管水平。“我们将积极践行使命，奋力开创工程质量监管新局面。以住宅分户验收、住宅工程外墙、门窗、屋面渗漏问题防治为切入点，探索创新业主预验收等住宅质量治理方式，着力提高住宅工程品质。同时，完善住宅工程质量验收、投诉处置事后监管等工作机制，全面提升工程质量。”李宜宏说。

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