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布局IBS：马来西亚碧桂园的建筑工业化创新实验

时间：2019-02-18 12:05:42 来源：21世纪经济报道

马来西亚近年不断推广IBS(工业化建筑系统)在新建建筑中的应用，以在建筑领域发展工业4.0，但投入成本高、市场受限等问题让IBS在马来西亚普及率未有明显提升。

私营部门成为马来西亚接下来发力的重点。近日，马来西亚工业部秘书长拿督斯理佐哈里(Zohari Akob)表示，将重点推动私营公司的IBS。他指出，“未来的计划是，建筑行业的业内人士可以通过捆绑他们的项目，以实现规模经济。”

实际上，诸多国际建筑开发商早已从马来西亚推广IBS中嗅到了商机，并纷纷布局马来西亚的项目。值得一提的是，碧桂园森林城市在引进中国技术的同时，在马来西亚进行技术创新，以期助力马来西亚建筑行业的工业化进程。

“马来西亚碧桂园在全自动化、产能和技术方面是IBS行业的领导者之一，同时，这项技术是在马来西亚率先使用的，而不是在中国。”在接受21世纪报道记者采访时，碧桂园太平洋景有限公司首席战略官黄詝瀚表示。

黄詝瀚称，这项技术不仅有助于推动马来西亚房地产开发行业的发展，也能推动马来西亚成为绿色建筑技术的倡导者。

目前森林城市的IBS工厂为马来西亚境内产能最高的IBS工厂。在满足森林城市本身的建材需要后，工厂还希望能够为马来西亚正在推进的可负担房建设以及更广阔的市场服务。

马来西亚IBS应用：持续而缓慢

简单来说，建筑工业化系统（IBS）是在工厂内或露天受控环境下制造建筑部件，并将其放置和组装到建筑工程中的施工技术。该技术可持续发展，较传统建筑方式更加环保，已在发达国家新建建筑中普遍使用，中国也已出台系列政策加快发展IBS。

黄詝瀚介绍称，通过IBS，项目施工周期能缩短至少30%。以森林城市为例，平均每层建造时间为6天，两年内可以完成9个30-40层的高层住宅项目。

由于IBS能够更有效地利用生产原料，减少施工浪费，同时自动化生产能够降低工地噪音污染，黄詝瀚表示，加上相对简单的现场装配方式，以及对体力劳动者需求更少，IBS降低了施工现场的健康和安全风险。

但尽管马来西亚政府从1960年代初便开始推进IBS在建筑中的应用，与前述国家相比，无论是采用率还是装配率，IBS在马来西亚的建筑应用，尤其是私人建筑的应用中都不高。

在2018年3月一次会议上,马来西亚建筑工业发展局(CIDB)主席拿督埃斯利（Ahmad Tajuddin Ali）明确表示，尽管IBS构建对马来西亚来说已不是新事物，但应用却很缓慢，落后了20年。

马来西亚采用IBS较低的主要是私人建筑。根据CIDB此前进行的一项调查，私营部门的采用率约为15%，而政府项目采用率则高达70%。

双子塔、吉隆坡国际机场等马来西亚标志性建筑都采用了IBS，这主要是政府的强制性在起作用。2008年马来西亚规定，超过1000万马来西亚林吉特的政府项目，IBS得分至少应到70；而私人项目只对超过5000万马来西亚林吉特的项目有要求，且IBS得分只需不低于50分即可。

森林城市建筑工业化产业园总经理王安徽对21世纪经济报道记者分析称，虽然马来西亚政府很早就提出相关政策要求，但对私人建筑没有强制性要求，加上马来西亚高层建筑较少、单个项目规模一般较小、设计未标准化，导致私人建筑若采用IBS，成本往往高于传统建筑方式。

王安徽认为，与中国相比，马来西亚IBS尚处于初级水平。尽管马政府推动企业发展IBS，但盈利才是企业加大投入的动力，从这个角度讲，“马来西亚目前成熟的市场还不够大，尚在发展阶段，还需要一个过程。”

马来西亚建筑商公会（MBAM）会长Foo Chek Lee也承认，阻碍IBS广泛应用的主要因素是成本，但他表示，IBS技术有助于提高生产率，也能提供足够的利润。

埃斯利则认为，IBS的采用不仅有利于行业参与者，也有助于国家建设，有助于马来西亚到2020年实现发达国家地位。

破解规模化应用困局

总之，成本和盈利成为在私营部门中推广IBS的拦路虎。

2018年10月末，佐哈里引用数据称，“我们做的模拟中，需要大约17800个单位的房产，才能够建立一个IBS工厂，获得规模经济。”

要实现规模经济，相关投入非常庞大。“马来西亚政府推崇IBS有十几年，但是他们最大的问题是说服本地开发商和建筑商引用IBS，投资IBS工业化厂。”黄詝瀚分析称，这是因为工厂投资过大，很多私人企业甚至上市公司都没有能力做类似规模的投资。

此外，王安徽称，“IBS投产之初成本很高，单个项目规模不大的时候，成熟度不高的市场并不足以推动私人企业花费大代价去引入技术。”他指出，马来西亚很多建筑商规模较小，考虑的更多是成本因素，对扩大规模的投资也不“舍得”投入。

王安徽称，孟加拉国等国的外劳为马来西亚提供了较为低价的劳动力，小企业就更不愿进行大的投资，否则还要面对项目完工后供货给谁等问题。

碧桂园森林城市则试着破解这个规模化应用困局。碧桂园在位于马来西亚柔佛州依斯干达特区的七八公里处建设了IBS工厂，分三期建设，共6个工厂，占地126英亩，建成后有望成为亚洲乃至世界上最大的IBS工厂。

“2017年以来，第一家工厂已经开工，为正在进行的森林城市开发提供预制混凝土板、预应力墙和阳台。”王安徽表示，该厂目前已是马来西亚最大的全自动IBS工厂，占地18英亩，建筑面积年产能为100万平方米，目前总产量已达到3159个单位。未来三到五年内，预计还将有两到三家工厂建成，届时产能可提升到建筑面积年产能350万平方米。

王安徽透露，第一期工厂投资约为7.3亿马来西亚林吉特，投入较大，预计三期总投资为26亿马来西亚林吉特。

巨额投入使得目前IBS比传统钢铁和混凝土建筑方式要贵15%-20%，但考虑到长远，黄詝瀚表示，碧桂园愿意在短期内做出投资。有了规模经济之后，一旦相关关键指标到位，IBS这项创新且具竞争力的技术就以较低成本支持本地需求。

让私营部门兴奋起来

对马来西亚政府来说，促进私营部门加大投入IBS是未来发展的主要目标。

与私营部门新建项目总量相比，新建项目采用IBS的比例很低。“我们要开始关注私营部门。根据CIDB数据，2017年实施的项目有75%来自私营部门，但他们大多使用传统方法。”埃斯利说。他承认，如果没有足够的应用场景，IBS的成本会比传统施工方式高。“要使IBS的价格下降，我们需要私营部门开始行动。”

“此前我们更多地关注在政府项目中采用IBS，但接下来几年里，重点将放在私营部门。”佐哈里说，这也与政府希望通过采用IBS将建筑行业的生产力水平提高一倍的目标一致。

但要在私营部门推进IBS并非易事，因为马来西亚政府对私营部门支持力度不够。

2018年10月马来西亚房屋与地方政府部部长Zuraida Kamaruddin表示，政府不打算为使用IBS建造房屋的房地产开发商提供任何激励。“我们想做的是给他们(开发商)足够的（建造）数量，至于奖励，我认为没有必要。”Zuraida说，政府没有能力给开发商提供激励，如果有任何激励措施，都会是针对买家的。

王安徽也向21世纪经济报道记者坦言，马来西亚政府很多项目从投资到建设都希望企业来做，政府实际支持力度不大，加上政策有时没有连续性，都让企业开展项目时存在难度。

碧桂园的IBS棋局

王安徽称，碧桂园来到马来西亚之后，引入了中国技术，加上人才和资本优势，让森林城市的建设有了推动当地IBS发展的机会。

此外，王安徽表示，目前马来西亚政府正在加大可负担房的建设，可负担房的项目设计统一、项目规模大，会是采用IBS的较大市场，

“我们希望利用我们的IBS技术帮助马来西亚提升这个行业。如果我们是一个刚开始运营的开发商，就不会投入这么大的前期资金建设工厂”，黄詝瀚说。

“与马来西亚本土企业相比，我们有着比较多的大项目操作经验，这让我们在项目建设过程中能够少走弯路，”王安徽说，“通过森林城市的项目，我们可以提高当地的技术水平和管理水平”。他表示，目前整个工厂员工人数有300多人，除主要管理人员外，中层与基层都是在马来西亚当地招聘，这个数目超过员工总数的80%。

根据CIDB的数据，截至2018年11月，马来西亚IBS行业受过培训的工人为3684名、承包商为7496名，IBS和模块化协调专业人员的人数为4053名。CIDB希望，在目前IBS行业的合作态势下，上述三类IBS行业技术人员能够在2019年增加10%。

黄詝瀚也表示，包括新加坡在内的周边市场也曾希望森林城市能够为当地市场供应材料、发展IBS，但“我们认为应该首先为马来西亚服务，我们也希望该项目能够吸引更多的技术熟练的马来西亚人”，“事实上，我们也已经带回了近30%的马来西亚裔外籍人士，尤其是一些曾在新加坡预制件行业工作过的人。”

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