远大住工赴港IPO 建筑商张氏兄弟背后的装配式建筑蛋糕剪影

时间：2019-01-21 16:07:51 来源：观点地产网

　　2015年，YouTube上一段在湖南长沙拍摄的延时摄影录像令外国人震惊：1200名工人昼夜开工，一天盖三层，19天建成57层高楼。

　　这栋楼被称为“楼快快”，建筑商是远大可建科技有限公司，实控人张跃是首位拥有私人飞机的中国人。

　　如今，张跃的弟弟张剑掌控的“远大系”成员——远大住工，一脚踏进了香港资本市场。

　　1月17日，长沙远大住宅工业集团股份有限公司向香港联交所递交主板上市申请，中金公司和中信建投国际担任联席保荐人。

　　招股书显示，远大住工是提供中国建筑工业化整体解决方案的平台，包括全球化、规模化、专业化和智能化装配式建筑制造和服务。

　　按2017年收益计，远大住工是同时具备PC构件制造和PC生产设备制造能力的全球最大装配式建筑服务提供商。同时，根据弗若斯特沙利文，按2017年的收益计，该集团是中国最大PC构件制造商，也是中国最大的PC生产设备制造商，分别占据市场份额的15.9%及52.4%。

　　而远大住工所研究的建筑工业化，如今已慢慢渗透进房地产行业，碧桂园、万科等已为此暗暗较劲了许久。

摘牌新三板转战港交所

　　根据招股书，长沙远大住工是中国建筑工业化整体解决方案提供商，致力于构建覆盖建筑全产业链的数字化系统，将产业链各种要素进行数字化定义，通过采用信息化技术在网络空间完成设计、生产、施工及运维的全过程模拟。

　　具体到业务方面，远大住工业务主要囊括PC构件制造、PC生产设施制造、施工总承包三个板块。

　　截至2016年、2017年12月31日止年度以及截至2018年9月30日止九个月，公司录得收益分别为16.71亿元、19.36亿元以及15.51亿元，其中2018年同比增长高达36%;期内，公司录得净利润1.98亿元、1.68亿元以及3.38亿元，净利率11.9%、8.37%以及21.8%。

　　毛利及毛利率方面，远大住工整体毛利由截至2017年9月30日止九个月的4.7亿元增加至截至2018年9月30日止九个月的5.09亿元;毛利率则连续三年保持在约35%左右。

　　报告又指，收入和毛利润高速增长下，现金流稳中有进。截至2016年、2017年12月31日止年度以及截至2018年9月30日止九个月，远大住工期末现金分别为2.8亿元、6.76亿元及4.15亿元。负债方面小幅度上升，截至2018年9月流动负债总额为40.22亿元，负债比率约70%左右。

　　此外，其投资物业估值收益由截至2017年9月30日止九个月750万元增加至截至2018年9月30日止九个月的5120万元，主要由于物业周边的配套设施发展而令地产价格大幅上涨。

　　而在合同方面，截至2018年12月31日，远大住工的未完成合同量约46.89亿元;截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度，新签合同价值分别约24.40亿元、35.62亿元及46.18亿元。

　　在没有“硬伤”的财务数据之外，观点地产新媒体了解到，远大住工同样是新三板“出逃者”。

　　早在2016年6月，远大住工在新三板挂牌。不过，仅短短10个月，远大住工退出了新三板。期间，远大住工没有进行过任何一次融资，彼时其也在公告中表示“为拓宽融资渠道和效率，公司拟退出新三板”。

　　显然，新三板满足不了远大住工的融资需求。在2013年首次增资、2014年至2015年间张剑另一公司远大铃木转股后，远大住工已鲜少有融资动作。

　　在退出新三板之后，2017年12月，友阿股份公告称拟出资7000万元参与增资远大住工。据公告透露，远大住工拟以35元/股的价格增发股份并引进投资者认购股份，募集资金总额不超过10亿元。

　　若增资完成，则远大住工股本将扩大至3.14亿股，则估值近110亿元。彼时就有观点指出，这或是远大住工正式启动IPO前最后一轮增资扩股。

　　这不得不让人想起，就在2018年，房企旭辉旗下物业公司永升服务、蓝光发展旗下物管公司蓝光嘉宝，也是在新三板收获寥寥无几之后转道港交所。

　　果不其然，远大住工在2019年伊始走向了香港资本市场。

　　据招股书披露，远大住工拟将此次上市集资额45%用于拓展PC构件制造业务;20%用于拓展海外市场，建立面向海外市场的技术及生产中心。

　　此外，将筹资额15%用于研发和拓展智能装备业务，艺体生智能装备业务市场份额;10%用于研发和打造装配式建筑产业智能服务平台;以及10%用于营运资金及一般公司用途。

张氏兄弟与房企新蛋糕

　　若远大住工在港交所敲下上市锣，那它将成为“远大系”第一家上市公司。

　　说起远大住工及实控人张剑，许多人可能还有些陌生，但说起另一家“远大系”成员——张跃掌门的远大可建，故事就多得多。

　　张跃、张剑两兄弟最早是以非电空调起家，1992年两兄弟在长沙创办公司生产中央空调，远大系由此起家。

　　十几年过去，2006年远大空调“分家”，哥哥张跃还留着老本行，通过远大科技集团持有远大空调、远大可建、远大空品，弟弟张剑另起门户，成立了远大住工和远大铃木。

　　2015年，哥哥张跃掌管的远大可建，只用19天就建造了57层高的大楼，用“楼快快”震惊了国际。而事实上，在这一举动发生之前，远大可建已在国内尤其是房地产界名声大噪。

　　这源于世界第一高楼“天空之城”的梦起梦落。彼时2013年，远大可建发布消息称其将建地标性建筑——高度838米、202层、抗9级地震、容纳30000人、造价90亿、90天建完……

　　2016年，“天空之城”成中国最大烂尾楼，因为没有完成报建手续、违背法律准则，已被无限期地搁浅。直至当时，天空之城仍是一方与地齐平的地基。

　　虽然第一高楼的梦没有做成，但远大可建掌门人张跃喊出“90天建成838米”也不是空穴来风。

　　这与PC 装配式建筑方式有关，简单而言，建筑主体结构不需要在施工现场浇筑，而是在工厂预先制作PC构件，运到工地拼接起来——像搭积木一样。这样的好处很明显，工期短、成本低、耗能少。

　　装配式建筑不只是张跃在玩，弟弟张剑更是上心。

　　在招股书里，远大住工自诩是“中国建筑工业化的开创者和领军者”，具体包括全球化、规划化、专业化及智能化的装配式建筑制造和服务。

　　事实上，自1996年起远大住工开始探索建筑工业化，建立了自主建筑工业化研发、制造、施工、材料体系，技术专利超过300项，其中PC生产制造和BIM设计建造技术尤为突出，建筑工业化率达85%以上。

　　目前，远大住工已实施工业化建筑项目逾1000个，产品涵盖保障房、商品房、别墅、酒店、办公楼和学校等。截至2018年12月31日，远大住工拥有14家全资PC工厂及投资了81家联合工厂。

　　而装配式建筑拥有工期短、成本低的特点，光是这两点吸引的便不只是建筑服务商们，伺机而动的还有开发商们。

　　从远大住工的招股书中可窥见一二。据其介绍，远大住工的主要客户为中国房地产开发商、政府投资公司及建筑公司等。

　　目前，远大住工已与合肥万科、郴州碧桂园及合肥金地等开发商拥有稳定的合作关系，可令远大住工获得大量订单，尤其是已与合肥万科建立近三年合作关系。

　　“不甘”于依赖别人，聪明的开发商们也已经自己捣鼓起这门技术，正如他们在销售榜的排名一样，碧桂园、万科这次仍旧走在了前头。

　　伴随着房地产经济从黄金时代走过白银时代，再到如今的“青铜时代”，依赖粗放式增长的企业不由得面临建筑工地用工、建筑技术升级等问题。

　　万科是最早涉足研究住宅产业化、装配式建筑工业化的房企。最早在2002年，万科就落成启用建筑研究中心大楼，开始探索工业化住宅的研究工作;2017年，万科申报“国家装配式建筑示范基地”，彼时住建部领导称2013年以前全国所有的住宅产业化项目超过70%都是万科做的。

　　最近两年，碧桂园也开始在装配式建筑上高调起来。为了更好地让装配式技术为快周转服务，碧桂园此前研发出一套新型的SSGF工业化建造体系，将装配式与现有的建筑工艺融合，从而使主体封顶后120天达到精装交付条件，可以实现建造速度比传统的工期快8-10个月。

　　此外，保利、绿地也纷纷涉足装配式建筑领域，期望分食这块大蛋糕。

　　不过，采用装配式建筑此类工艺还有不少待解难题，如虽可节约掉隐性成本，但对于整个项目又会产生多少增量成本?如PC构建运输成本高，“积木”一样的预制构件须在工厂里生产，在施工产地附近再寻找PC工厂的土地成本代价又会多高?

　　这样的难题，是除了这家即将赴港上市的建筑商远大住工需要思考的问题，也是产业链下一环房企们需要花心思的又一问题。

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